מתי יש להתחשב במרכיב הפחת במכירת מקרקעין? בעקבות ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV BV

כשמוכרים מקרקעין יש להתחשב במרכיב הפחת שניתן היה לדרוש בגינו בשוטף. בית המשפט העליון קובע, בפסיקה חדשה, באילו מקרים ינוכה הפחת שניתן היה לדרוש משווי הרכישה ובאילו מקרים לא

סגור לתגובות על מתי יש להתחשב במרכיב הפחת במכירת מקרקעין? בעקבות ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV BV
הקניית נכס מקרקעין בישראל מיוצר לנאמן אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה – בעקבות פרשת גליס
Team of business people stacking hands

הקניית נכס מקרקעין בישראל מיוצר לנאמן אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה – בעקבות פרשת גליס

ועדת הערר הכריעה כי הקניית נכסי מקרקעין בישראל לנאמנות אינה אירוע מס ולכן אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה. פרק הנאמנויות בפקודת מס הכנסה חולש גם על חוק מיסוי מקרקעין והוראותיו

סגור לתגובות על הקניית נכס מקרקעין בישראל מיוצר לנאמן אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה – בעקבות פרשת גליס
שוב: חזקת התא המשפחתי מככבת בפסק דין נוסף
614-00913003 Model Release: No Property Release: No Rope breaking

שוב: חזקת התא המשפחתי מככבת בפסק דין נוסף

פרשה נוספת באותה סוגיה: וע' הערר מרימה את נטל ההוכחה לסתירת התא המשפחתי מקום שמדובר בנכסים שאינם חיצוניים

סגור לתגובות על שוב: חזקת התא המשפחתי מככבת בפסק דין נוסף

שופט אינו פסול מלדון רק מאחר שהביע דעתו בסוגיה שלפניו במסגרת אקדמית

חז"ל הורו "ללמד לדורות הבאים שלא יהא אדם עומד על דבריו, שהרי אבות העולם לא עמדו על דבריהם". שינוי עמדות משפטיות מוכר ומקובל, ושופט שהביע עמדתו בספר שכתב, כמו בדיון שערך, אינו מנוע מלדון בסוגיה זו

סגור לתגובות על שופט אינו פסול מלדון רק מאחר שהביע דעתו בסוגיה שלפניו במסגרת אקדמית

הטבות המס ברכישת דירת מגורים יחידה – מגורים משותפים אינם פוגעים בהפרדה הרכושית; והן ניתנות גם ברכישת דירת השקעה

וע' הערר בעניין רוזנבוים קבעה כי הפרדה רכושית בין בני"ז שנקבעה בהסכם יחסי ממון ביניהם אינה נפגעת בד"כ כתוצאה ממגורים משותפים בדירה המופרדת. כמו כן, הטבות ברכישת דירה יחידה ניתנות גם כשמדובר ברכישת דירת השקעה

סגור לתגובות על הטבות המס ברכישת דירת מגורים יחידה – מגורים משותפים אינם פוגעים בהפרדה הרכושית; והן ניתנות גם ברכישת דירת השקעה

מחירה של אהבת-אם או האנומליה של "היחסים המיוחדים"

האם "יחסים מיוחדים" בין מוכר וקונה נושאים פוטנציאל שלילי, של התחמקות ממס, כמתבטא בהגדרה "שווי", או שמא ההיפך מכך: דווקא בעטיים מוצדקות העברות ללא תמורה כעולה מסעיף 62 הקובע פטור ממס בהעברות בין קרובים?

סגור לתגובות על מחירה של אהבת-אם או האנומליה של "היחסים המיוחדים"

"גם קוסמים מאחרים": מיסוי עסקאות חכירה לאור פרשת אהרוני (עליון 2018)

בית המשפט העליון: "ההנחה כי תשלום דמי חכירה לשיעורין מלמד על קיומה של עסקת אשראי בין המחכיר לחוכר, היא בבחינת פיקציה על פיקציה שבנסיבות העניין יש להישמר מפניה"

סגור לתגובות על "גם קוסמים מאחרים": מיסוי עסקאות חכירה לאור פרשת אהרוני (עליון 2018)
מדוע טיוטת החוזר המוצע בקשר לסיווג הכנסה משכר דירה סותרת חזיתית את פסק הדין בעניין לשם ובירן
Building Apartments Flats Balconies Windows Condos

מדוע טיוטת החוזר המוצע בקשר לסיווג הכנסה משכר דירה סותרת חזיתית את פסק הדין בעניין לשם ובירן

הסטנדרט היחיד שעל פיו יש לבחון אם הכנסה מהשכרת דירות הנה הכנסה פסיבית או שמא הכנסה מעסק, הנו הסטנדרט שנקבע בפסיקה, בדמות מבחני העסק. קביעת מסמרות כפי שמתיימרת טיוטת החוזר לעשות פשוט אינה עומדת בקנה אחד עם סטנדרט זה, אשר בכוונה נותר גמיש

סגור לתגובות על מדוע טיוטת החוזר המוצע בקשר לסיווג הכנסה משכר דירה סותרת חזיתית את פסק הדין בעניין לשם ובירן

סיווג הכנסה מהשכרת דירות (טיוטת חוזר מ"ה בעקבות פרשות לשם ובירן)

"לאחר בחינת פעילות השכרת דירות מגורים לאור המבחנים שנקבעו בפסיקה, יש לראות את התמונה הכוללת, לשקול את המבחנים באופן מצטבר, ומהנסיבות האופפות את הפעילות ללמוד על מהותה האמיתית של הפעילות ולסווגה בהתאם" (בית המשפט העליון)

סגור לתגובות על סיווג הכנסה מהשכרת דירות (טיוטת חוזר מ"ה בעקבות פרשות לשם ובירן)

בית המשפט העליון הפך את החלטות המחוזי בעניין לשם ובירן – השכרות עשרות דירות ייחשבו עסק!

בית המשפט העליון הופך את החלטת המחוזי: הכנסותיהם של לשם ובירן מדמי שכירות אינה הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס מוטב אלא הכנסה עסקית שתמוסה בשיעור מס שולי

סגור לתגובות על בית המשפט העליון הפך את החלטות המחוזי בעניין לשם ובירן – השכרות עשרות דירות ייחשבו עסק!

תושב חוץ? כך תחסוך מס רכישה ברכישת דירת מגורים בישראל

האם ניתנות הטבות במס רכישה לתושב חוץ המבקש לרכוש דירה בישראל? ישנן כמה חלופות ככל שהאדם מתכוון לעלות או לשוב לישראל לאחר תקופה ארוכה בניכר

סגור לתגובות על תושב חוץ? כך תחסוך מס רכישה ברכישת דירת מגורים בישראל

היכונו: החל מ-2018 נוכל למכור דירות במיסוי ליניארי מוטב ללא הגבלה!

החל מינואר 2018 בוטלו ההגבלות שהוטלו על כמות דירות המגורים שניתן למכור תוך ניצול ההטבה הליניארית. אך כדאי לשים לב לפסיקה האחרונה בעניין לשם ובירן ולטיוטת החוזר שפורסמה. מעל היקף מסוים עשויה ההכנסה להיחשב הכנסה עסקית על כל המשתמע מכך

יש 18 תגובות

בוטל מס ריבוי דירות

פרק יב' לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז–2016 קבע את הוראות הסדר "מס ריבוי הדירות". בעקבות עתירות שהוגשו לגבי תוקף הוראות ההסדר, החליט ביום 6.8.2017 בית המשפט העליון, ביושבו כבית דין גבוה לצדק, להפוך הצו על תנאי שהוצא לפני כמה חודשים לחלוט. בפסק דינו של כב' הש' סולברג, אליו הצטרפו שלושה שופטים נוספים (הנשיאה מ' נאור, א' חיות, נ' הנדל) כנגד דעתו החולקת של הש' מ' מזוז  – נקבע כי בשל הפגם המהותי שנפל בהליך החקיקה והיורד לשורש ההליך, יושב החוק לדיון בוועדת הכספים של הכנסת. פסק-הדין…

סגור לתגובות על בוטל מס ריבוי דירות

מס ריבוי דירות (מס על דירה שלישית) תרשים זרימה צעד אחר צעד

נוכח נוסחו המורכב של חוק מס ריבוי דירות (מס על דירה שלישית) ערכנו עבורכם תרשים זרימה מפורט, המתאר, צעד אחר צעד, את הנדרש לבצע על פי חוק מס ריבוי דירות (הצהרה ודיווח, שומה עצמית, חישוב המס ואופן בחירת הדירות החייבות). משרדנו עומד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה, ונכון לסייע לכם בעריכת הדיווחים ובביצוע החישובים. להורדת תרשים הזרימה (קובץ PDF): מס ריבוי דירות - תרשים להדפסה מעודכן 170317 חוק מס ריבוי דירות (מס על דירה שלישית) אינו חף מביקורת, ואף הוגשו מספר עתירות לבית הדין הגבוה לצדק ביחס אליו. השאלה אם הוא יצליח להשיג…

סגור לתגובות על מס ריבוי דירות (מס על דירה שלישית) תרשים זרימה צעד אחר צעד

מיסוי מקרקעין – מס שבח

מיסוי דירות מגורים - הפרמטרים הנדרשים לחישוב מס שבח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), עבר רפורמה במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76"), בתחולה מיום 1.1.2014. זאת, בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות. בתנאים מסוימים, נקבע מיסוי מוטב (לפיו, השבח הריאלי שצמח בגין הדירה עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס לחלוטין; ואילו השבח הריאלי מיום זה ואילך – יחויב ב-25%). אך לעיתים רבות ישנו גם חלק חייב – החלק שמעבר לחלק הפטור, או חלק שמיוחס לזכויות בניה בלתי מנוצלות. במקרים אלה, שומה עלינו לאתר את הפרמטרים…

יש תגובה אחת

מיסוי מקרקעין – מיסוי מכירת דירת מגורים לאחר תיקון מס' 76

מיסוי מכירת דירת מגורים לאחר תיקון מס' 76 מכירת דירת מגורים חייבת עקרונית במס שבח, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"). חוק מיסוי מקרקעין – בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות עבר שינוי מהפכני במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76") החל מיום 1.1.2014. אחד מהפטורים המוכרים ביותר בחוק מיסוי מקרקעין, מתייחס למכירת "דירת מגורים מזכה". זו, מוגדרת כדירה שמקיימת שני תנאים אלה: היא מהווה "דירת מגורים", המוגדרת (בסעיף 1 לחוק) כ"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים…

יש תגובה אחת

מיסוי מקרקעין – בעלות במושע או ייחוד דירות?

מיסוי דירות מגורים – מה בין "בעלות במושע" (כשאין ייחוד דירות) מול הסכם לייחוד דירות? שאלה שמתעוררת לעיתים במכירת דירות מגורים (מכירת בניין ובו כמה דירות, למשל), נוגעת לזכאות לפטור בגין דירות המגורים כשהבעלות המשפטית בדירה או בדירות נתונה במשותף לכמה מוכרים (מה שמכונה בעלות במושע), ולא נעשה ייחוד דירות בין המוכרים לפני מכירת הבניין. נניח, למשל, ארבעה מוכרים שירשו בניין ובו 12 דירות מגורים. כעת, הם מעוניינים למכור את הבניין בשלמותו. ברמה המשפטית, כל אחד מהמוכרים מוכר 25% בכל אחת משנים-עשר הדירות. ברמה הכלכלית, בהנחה שמדובר בדירות ששוויין זהה, כל מוכר…

סגור לתגובות על מיסוי מקרקעין – בעלות במושע או ייחוד דירות?

מיסוי מכירת דירת מגורים

מיסוי דירות מגורים – ניכוי פחת, והשפעת מסלול המס שנבחר בהשכרת הדירה בטרם מכירתה פחת הינו הוצאה רעיונית, שמשמעותה הפיסקלית היא הכרה לשיעורין בעלותו של הנכס כהוצאה, על פני אורך חיי הנכס. זאת, תחת הכרה מיידית בעלותו. סעיף 21 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 קובע כי ניתן להתיר בניכוי פחת של בניין, מכונות, מוצבה, רהיטים או נכסים אחרים שבבעלותו של הנישום ומשמשים לצורכי ייצור הכנסתו. סעיף זה עוסק בהתרת הוצאות כנגד ההכנסה השוטפת מהנכס, הממוסה לפי פקודת מס הכנסה. הוא מאפשר, אפוא, לנישום ליהנות מהוצאה רעיונית בשל פחת בגין הנכס (הבניין במקרה דנן)…

סגור לתגובות על מיסוי מכירת דירת מגורים

מע"מ במכירת מקרקעין – האם מכירת דירה עשויה להתחייב במע"מ?

האם מכירת דירות מגורים (או נדל"ן אחר) על ידי יחיד עלולה להתחייב במס ערך מוסף? לא הכל יודעים, אבל לעיתים קיימת חשיפה לחבות במס ערך מוסף בגין מכירת מקרקעין על ידי יחידים. בד"כ מדובר במכירה של כמה דירות, מגרשים, או מקרקעין אחרים, ולא במכירה בודדת. להלן נציג את המבחנים שהתגבשו בפסיקת בתי המשפט ביחס לסוגיית החבות במע"מ, בין היתר במכירת מקרקעין. על פי סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התש"ו-1975 ("חוק מע"מ"), מס ערך מוסף חל "על עסקה בישראל". "עסקה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מע"מ כאחת מאלה: מכירת נכס או מתן שירות…

יש 3 תגובות

מיסוי מכירת דירות מגורים – השפעת קיומן של זכויות נוספות

מיסוי דירות מגורים כשהתמורה מושפעת מקיומן של זכויות נוספות [סעיף 48א(ב3)] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), עבר רפורמה במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76"), בתחולה מיום 1.1.2014. זאת, בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות נניח לצורך דיוננו, כי שוויה של דירה מגורים הנמכרת, מושפע גם משוויין של זכויות בניה נוספות, בלתי מנוצלות. שוויין גלום בשווי המכירה שנקבע לדירה. מכאן, ששוויה של כל דירת מגורים כולל לא רק את שווייה של הדירה גופה, אלא גם את שווי זכויות הבניה הצמודות לה. המיסוי המוטב (לפיו, השבח…

סגור לתגובות על מיסוי מכירת דירות מגורים – השפעת קיומן של זכויות נוספות

יחסים מיוחדים בקביעת "שווי" או "תמורה" בעקבות פרשות בלפוריה ודנקנר

"מוצע להשמיט את התנאי בדבר השפעתם של יחסים מיוחדים בהגדרות "שווי" ו-"תמורה". התנאי הדורש היעדר השפעה של יחסים מיוחדים על מחיר העסקה לשם קבלת המחיר ההסכמי כבסיס לשומה לא רק שהנו מיותר אלא הוא גם מסכל את תכלית החקיקה. תכליתן של ההגדרות הללו תובטח דיו באמצעות תנאי תום הלב הקיים בהן. ביטולו של תנאי זה (חקיקתית או פרשנית) עשוי לרפא, ולו ברמה הפרקטית, תקלות הנובעות מאי התאמתן של ההגדרות "תמורה" ו-"שווי" לתכנונים מהסוג שהציגו פרשות דנקנר ובלפוריה"

סגור לתגובות על יחסים מיוחדים בקביעת "שווי" או "תמורה" בעקבות פרשות בלפוריה ודנקנר

אי מימוש אופציית חכירה עשוי לזכות בהחזרי מס

בעקבות ע"א 10846/06 בזק נ' מנהל מס שבח רחובות ודחיית הבקשה לדיון נוסף מיסוי חכירה,  מיסוי אופציות,  ביטול עסקת מקרקעין,  עסקאות מלאכותיות,  העדפת מס אמת, פרשנות מונחים בדין המס העסקה נפוצה ומוּכרת: א' חוכר מ-ב' מקרקעין (שטח, מבנה, משרדים, מחסן) בד"כ לשם ניהול עסקיו. בוריאציות שונות, ראינו כאלה לאלפים. חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כ-"זכות במקרקעין", לצד הבעלות. משכך, חוזה חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, מגבש בד"כ עסקת "מכירה", שבעטייה חייב המחכיר במס שבח (לעיתים במס הכנסה), ואילו החוכר – במס רכישה. ברבות…

סגור לתגובות על אי מימוש אופציית חכירה עשוי לזכות בהחזרי מס
סגירת תפריט