בני זוג, תא משפחתי, והקלות במס שבח ורכישה – פסיקה עדכנית 2024
שיתוף בין בני זוג
ככלל, זוג נשוי כפוף לחוק יחסי ממון בין בני זוג (או לחזקת השיתוף), שקובעים שעם פקיעת הנישואין, כל אחד מבניה"ז זכאי למחצית הרכוש והממון שצברו במהלך חייהם המשותפים, למעט שני חריגים:
- נכסים שלגביהם בניה"ז הסכימו בכתב אחרת.
- "נכסים חיצוניים" – אלה נכסים שהיו בבעלות אחד מבניה"ז לפני הנישואין, או כאלה שהתקבלו במתנה או בירושה במהלך הנישואין. אך כאן יש חריג חשוב: אם בית המשפט מתרשם שמפעולות בניה"ז משתמע שהם התכוונו לשתף את הנכס, הוא ישותף בכל זאת! הדברים הללו נכונים שבעתיים ביחס לדירת המגורים של המשפחה, שלגביה קיימת נטיה מוגברת לראות כוונת שיתוף.
הסכם ממון בכתב, נועד להסיר ספקות ולקבע בין בני הזוג משטר רכושי ששונה מזה הקבוע בחוק יחסי ממון. ההסכם מחייב אישור נוטוריוני, או אישור רשם הנישואין, ביה"ד הדתי או ביהמ"ש לענייני משפחה. ואם מדובר בזוג שכב נישא – אישור ביהמ"ש.
התא המשפחתי במיסוי מקרקעין
מסיבות סוציאליות, חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת דירה יחידה (עד לתקרה מסויימת), ומעניק הטבה דרמטית במס רכישה, ברכישת דירה יחידה.
אלא שהחוק מאמץ את כלל "התא המשפחתי" – הן לגבי מס שבח, והן לגבי מס רכישה: בני זוג (למעט כאלה שגרים דרך קבע בנפרד) וילדיהם עד גיל 19, נחשבים כמוכר אחד.
ולכן לכאורה כל המשפחות נהנות מהפטור וההקלה פעם אחת בלבד, וזאת למרות היותן מורכבות ממספר יחידים.
אך הפסיקה גילתה גמישות, וקבעה שני חריגים:
- חריג המטען ההיסטורי ביחס ל"נכסים חיצוניים" (דירה היא "נכס חיצוני" אם היא נרכשה לפני הנישואין, או התקבלה בירושה או במתנה במהלך הנישואין).
- חריג ההפרדה הרכושית.
לשם הצגת שני החריגים, נניח שאברהם ושרה הם זוג נשוי, ונערוך הבחנה בין דירות שנרכשו לפני הנישואין (או דירות מתנה וירושה), ודירות שנרכשו לאחר הנישואין.
דירות שנרכשו לפני הנישואין או ניתנו במתנה או בירושה לאחד מבניה"ז:
האם לשם בחינת מניין הדירות של שרה, יש להביא בחשבון דירה של אברהם שהיא "נכס חיצוני" שהוחרג מכלל השיתוף?
הפסיקה קובעת, כי דירה שהייתה לאברהם לפני הנישואין היא "מטען היסטורי", והיא לא תבוא במניין דירותיה של שרה – לא לעניין פטור ממס שבח, ולא לעניין הקלה במס רכישה.
נדגיש, כי ההפרדה לצורכי מס ביחס ל"נכסים חיצוניים" תתבצע גם אם אין הסכם ממון או הפרדה רכושית בפועל בין בניה"ז.
אתם זוכרים שיש עוד תנאי שצריך להתקיים לשם קבלת פטור ממס שבח מדירה יחידה: שבמשך שנה וחצי קודם למכירה האדם לא מכר דירה אחרת בפטור? אז מאותו טעם של "מטען היסטורי", אם אברהם מכר את דירתו לפני הנישואין, המכירה הזו לא תפגע בקיומו של התנאי אצל שרה.
אבל אם הוא מכר אותה לאחר הנישואין, זה כן עלול לפגוע בקיומו של התנאי אצל שרה (ראו ו"ע (מינהליים ת"א) 21336-02-33 יבגניה סימוביץ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (30.10.2023).
ההפרדה לצורכי מס תתקיים, כחריג עצמאי, גם אם אברהם ושרה ערכו ביניהם הפרדה רכושית ביחס לדירה באמצעות הסכם ממון בכתב (חריג ההפרדה הרכושית), והדירה זו לא תיכלל במניין דירותיה של שרה, וזאת בשני תנאים:
- קיים הסכם ממון בכתב, אותנטי ושלא למראית עין, שקובע את ההפרדה הרכושית בדירה (הסכם שנחתם ואושר בסמוך למכירה עלול לשלול את התנאי).
- הצדדים פעלו הלכה למעשה בהתאם להפרדה הרכושית בדירה זו (למשל, מימונה אינו משותף, ודמי השכירות אינם משותפים). נדגיש: מגורים משותפים בדירה הנ"ל, או השתתפות בן הזוג במימון שיפוץ בדירה, לא ישללו אוטומטית את התנאי. כל מקרה יידון לגופו.
ומה אם אברהם רכש את הדירה לאחר הנישואין?
עמדת רשות המסים הנה אמנם כי דירה זו תיחשב כשייכת לשני בני הזוג (גם אם נרשמה על שם אחד מהם בלבד).
אך נדמה כי הנטייה בפסיקה העדכנית היא לאשר הפרדה לצורכי מס, עם שרה תעמוד ברף ראייתי גבוה במיוחד להוכיח הפרדה רכושית ממשית ועקבית בדירה, ושהדירה לא מומנה ממקורות משותפים.