האם ניתנות הטבות במס רכישה לתושב חוץ המבקש לרכוש דירה בישראל? ישנן כמה חלופות ככל שהאדם מתכוון לעלות או לשוב לישראל לאחר תקופה ארוכה בניכר
מס רכישה לתושבי חוץ ותושב חוזר
כחלק ממאמצי הממשלה להוריד את מחירי הדיור בישראל, נקבעו שיעורי מס רכישה גבוהים למדי בגין רכישת דירת מגורים עד לתום 2020 (אם לא תוארך הוראת השעה, שיעורי מס הרכישה ירדו לאחר מכן).
מדובר בשיעור מס של 8% על חלק השווי שעד 4,967,445 ש"ח; ו-10% על כל השווי שמעבר לכך.
עם זאת, רכישת דירת מגורים יחידה זוכה להטבה בדמות מדרגות מס רכישה תושב חוץ נמוכים בהרבה: חלק השווי שעד 1,623,320 אינו חייב במס כלל, ולאחר מכן נקבעו מדרגות מס של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
אלא שהטבה זו מוענקת לתושב ישראל בלבד. לכאורה, תושב חוץ הרוכש דירה בישראל והיא דירתו היחידה בישראל מחויב בשיעורי מס רכישה תושב חוץ גבוהים.
חלופה ראשונה: תושב חוץ כתושב ישראל לצורך רכישת דירה יחידה
אלא שכאן, יש לשים לב להגדרה "תושב ישראל" לצורך ענייננו זה. ההגדרה מרחיבה וכוללת גם "[…] מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק […]".
כלומר, אם יחליט תושב החוץ לעלות לישראל (או לשוב אליה לאחר עשר שנות גלות) בתקופה בת שנתיים לכל היותר מיום רכישת הדירה, כי אז ייחשב לצורך העניין "תושב ישראל", ויהיה זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה תושב חוזר המוטבים ברכישת דירה יחידה.
כאן יושם לב, כי ההגדרה "דירה יחידה" הנה "דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור [יהודה ושומרון] […]".
כלומר, אין להתחשב כלל בדירות מגורים שיש לתושב החוץ מחוץ לישראל. לכאורה, גם אם הוא עשיר בדירות מחוץ לישראל, והוא רוכש דירת מגורים בישראל, שהיא לו דירתו היחידה בישראל, הרי ככל שיעלה ארצה בתוך שנתיים מיום הרכישה, עדיין יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה לתושבי חוץ מוטבות.
תקופת השנתיים תימנה עם סיום בניית הדירה (עדכון יוני 2025)
בפסק הדין בעניין אייזלער (ו"ע 22899-10-22) (מיום 27.5.2025) נקבע: תקופת השנתיים תימנה מיום סיום בניית הדירה ולא מיום רכישתה "על הנייר" – זאת, מתוך היקש לפרשנותה המרחיבה של רשות המסים להוראת סעיף 49ג לחוק, שגם שם מנתה את התקופה מיום סיום בניית הדירה; שתי ההוראות הללו מטרתן לתת מענה לרוכש הדירה כאשר לא הסתיימה בניית הדירה כדי לקבל את הטבת המס.
באותה פרשה, וביחס לתקנה 12 (החלופה השניה בה נדון מיד) רשויות המס פרסמו הוראת ביצוע עם פרשנות מרחיבה, שאמנם מונה את התקופה הנדרשת מיום סיום הבניה של הדירה, אך מגבילה אותה לשלוש שנים.
בית המשפט התייחס לטענה זו, וקובע, כי גם אם נצא מן ההנחה (שלהבנתי הוא לא קבל אותה נוכח קביעתו הכללית לעיל), שיש להגביל את התקופה לשלוש שנים, הרי נוכח ההוראות המאריכות את המועדים בעטיו של נגיף הקורונה, העוררת הספציפית באותו מקרה זכאית להטבה.
פסק הדין מתייחס לסמכותו הכללית של מנהל מיסוי מקרקעין להאריך מועדים שונים – סמכות המצויה בסעיף 107 לחוק. הוא קובע, כי אם אכן הדבר התבקש על ידי הנישום, ואכן קיימת סיבה מספקת – ולדידו, סיבה מספקת מתקיימת כשיש כונה כנה ורצון אמיתי לעלות לישראל ולהשתקע בה, בפרט כאשר הנישום מכר את דירתו היחידה בניכר, ורכש דירת מגורים בישראל, והאיחור בקבלתה לא בשליטתו.
חוזרים מרילוקיישן: היזהרו!
עוד נקודה שיש לשים אליה לב: הרחבת המונח "תושב ישראל" לצורך הזכאות להטבת מס רכישה בגין דירת מגורים מזכה (מס רכישה תושב חוץ), חלה לא רק על עולים חדשים (קרי, תושב חוץ מבטן ומלידה שהחליט לעלות לישראל בתוך תקופה בת שנתיים מיום רכישת הדירה) אלא גם על "תושב ישראל ותיק" כהגדרתו בפקודת מס הכנסה.
הכוונה הנה לאדם שהיה בעבר תושב ישראל, עזב את ישראל והפך תושב חוץ והיה תושב חוץ לפחות עשר שנים מיום עזיבתו את ישראל. לכשיחזור ארצה, ייחשב אדם זה "תושב חוזר ותיק".
גם אוכלוסייה זו עשויה ליהנות מהרחבת ההגדרה "תושב ישראל" לצורך מס רכישה תושב חוזר בדירה יחידה.
עם זאת, תושבי ישראל שעזבו את ישראל והפכו תושבי חוץ לתקופה קצרה מעשר שנים – לרבות תושבים חוזרים, אך לא וותיקים, קרי כאלה שהיו תושבי חוץ שש שנים לפחות אך לא מילאו עשור – אינם כלולים באוכלוסייה המוטבת.
אדם כזה שירכוש דירה יחידה בישראל, בעודו תושב חוץ, לא יזכה לשיעורי מס הרכישה המוטבים ברכישת דירה יחידה, גם אם יעלה בתוך שנתיים לישראל.
במקרים אלה, שנכונים ורלוונטיים לאוכלוסיות המבצעות רילוקיישן (relocation) עדיף לשקול רכישת דירת מגורים יחידה (בישראל) לאחר השיבה ארצה (אז ייחשבו תושבי ישראל בוודאי, ויזכו להטבה) ולא בעודם תושבי חוץ המתכננים לשוב ארצה.
חלופה שניה: תושב חוץ כעולה חדש – הטבות מס רכישה
ראינו לעיל, כי תושב חוץ זכאי ליהנות משיעורי מס מוטבים בגין רכישת דירתו היחידה בישראל (גם אם יש לו דירות בחו"ל) כל עוד עלה לישראל לראשונה (או שב אליה לאחר עשר שנות תושבות חוץ) בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה.
אולם אם תושב החוץ האמור (שמעולם לא היה תושב ישראל; נקודה זו אינה רלוונטית לתושבים חוזרים, אפילו תושבים חוזרים ותיקים) יעשה עליה בתוך שנה מיום רכישת הדירה (כאן כבר לא נסתפק בתקופה בת שנתיים אלא התקופה מתקצרת לשנה), והוא יהיה זכאי לאשרה או לתעודת עולה או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1, הוא זכאי ליהנות משיעור מס רכישה של 0.5% בלבד על חלק השווי שעד 1,759,310 ש"ח, ואילו על יתרת השווי – מס רכישה בשיעור 5%.
זאת, נוכח תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974.
במקרה כזה, ההטבה ניתנת לא רק לרכישת דירת מגורים יחידה.
היא ניתנת לרכישת דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ועסק כאחד, וכן לרכישת בית עסק או משק חקלאי שישמש את העולה או את קרובו לעסקם, או אף ברכישת קרקע פנויה (בתנאים המופיעים בתקנה) שתשמש להקמת דירה או עסק.
בתקנה 12 האמורה, נקבעו הקלות נוספות ומגבלות וכדאי להיות מודעים להם. כמו כן, בשנת 2024 תוקנה גם תקנה 12א, ובה התייחסות נוספת ומשמעותית להטבה ונייחס לה מאמר נפרד.
נציין, כי בהוראת ביצוע שפרסמה רשות המסים (ה"ב 142/76, וקובץ החבק עמ' 127-1) אמצה רשות המסים את הפרשנות לפיה לא תילקח בחשבון התקופה בה הדירה טרם הייתה בנויה – אך בכל מקרה לא תארך התקופה מיום הרכישה עד ליום הכניסה לישראל יותר משלוש שנים.
עם תיקונו של סעיף 12א לתקנות (ביום 12.8.24) נוספה מגבלת 3 השנים בתקנות עצמן – תיקון זה לא היה בתוקף ביחס למקרה שנדון בפסק הדין בעניין אייזלער (שאוזכר לעיל), ולכן פסק הדין קבע כי אין לאמץ מגבלה כזו ומכוחה לשלול מן העוררת את ההטבה במס רכישה.
יודגש, כי הדיון בתקנה 12 בפסק הדין
הנו בחזקת אוביטר (למעלה מן הצורך) שכן פסק הדין הכריע כבר כי הנישומה זכאית להטבה
מכוח סעיף 9 לחוק גופו. עם זאת, פסקה ועדת הערר כי העורת עמדה אף בהוראות תקנה 12,
ובהתאם לפרשנותו המרחיבה של המשיב (רשויות המס) והוראת השעה בעניין נגיף הקורונה,
היא זכאית להקלה במס גם מכח תקנה 12.