מיסוי תושב חוץ הרוכש וילת יוקרה בישראל

נניח תושב חוץ, המעוניין לרכוש וילה בישראל שמחירה של 6 מיליון ₪. כשיגיע לישראל – לתקופה בת 3 חודשים בכל שנה – יתגורר בוילה. ביתר התקופה (9 חודשים בשנה) ישכיר אותה. כיצד יש להתייחס לעסקה זו לצורכי מס בישראל?

מס רכישה

בעת רכישת "הוילה" יהא תושב החוץ חייב במס רכישה לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

בעניין זה החוק חל הן על תושבי חוץ והן על תושבי ישראל. שיעור המס שיחול על שווי הרכישה יהא ככל הנראה בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 4,967,445 ₪, ובשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה – הסכום הנותר.

יודגש, כי תושבי חוץ אינם זכאים לשיעורי מס הרכישה המופחתים להם זכאים תושבי ישראל הרוכשים דירת מגורים שהיא בגדר דירתם יחידה.

מס הכנסה

הכנסותיו של תושב החוץ מהשכרת הוילה יתחייבו במס הכנסה או מכח סעיף 2(1) לפקודה (הכנסה מעסק), או מכח סעיף 2(6) לפקודה (דמי שכירות).

יודגש, כי על פי מרבית האמנות למניעת כפל מס שכרתה ישראל, ישראל (כמדינת המקור, בה מצויים המקרקעין) רשאית למסות את הכנסות דמי השכירות (או הכנסות אחרות מאותם מקרקעין) במקביל לזכותה של מדינת המושב של האדם למסותו.

השאלה אם יראו את הכנסתו של היחיד כהכנסה עסקית או כהכנסה פסיבית (דמי שכירות), נקבעת, בין היתר, לפי היקף הפעילות של היחיד, מנגנון העסק, דרכי מימון הפעילות, בקיאותו של היחיד, ועוד.

לשאלה זו השלכות לגבי קביעת שיעור המס, היכולת להכיר בהוצאות וכיו"ב.

יוער, כי אם יוכרע כי הכנסתו של היחיד (גם אם הוא תושב חוץ) הנה הכנסה מדמי שכירות (ולא הכנסה מעסק), יעמדו לרשותו שלושה מסלולי המיסוי (שיעור מס אחיד של 10% ללא זכות לניכוי או הפחתה; פטור ממס עד לתקרה של 5010 ₪; שיעור מס שולי עם זכות לניכוי הוצאות ופחת).

מס ערך מוסף

סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף התשל"ו-1975 קובע, בין היתר, כי על עסקה בישראל יוטל מס ערך מוסף. "עסקה" כוללת בהגדרתה מכירת נכס, כאשר בהגדרה "מכר" מצוין כדלקמן: "לענין נכס – לרבות השכרתו, מקחו אגב שכירות […]". כמו כן, מכירת מקרקעין המצויים בישראל, מהווה, לפי סעיף 15 לחוק מע"מ, עסקה שנעשית בישראל.

ההגדרה "עוסק" הנה "מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו […]". לכן, ככל שהיחיד יוגדר כעוסק, הוא יחויב לכאורה במע"מ בגין הכנסותיו מדמי השכירות.

עם זאת, ייתכן שניתן יהיה לטעון לפטור ממע"מ מכח סעיף 31(1) לחוק מע"מ הקובע פטור ממע"מ, בין היתר, במקרה של "השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון".

יודגש, כי סעיף 60 לחוק מע"מ מחייב תושב חוץ שיש לו עסקים או פעילות בישראל במינוי נציג ישראלי שדינו יהיה כדין החייב במס.