הידעת? מכירת דירה עלולה להתחייב ב-50% מס!

מס השבח המוטל על מכירת דירה (שאינה דירה יחידה) הוא 25%. עד כאן נשמע מוכר.

אך מסתבר שבמקרים מסוימים אנחנו עלולים לשלם על מכירת הדירה, מס הכנסה בשיעור המס השולי, שיכול להגיע עד 50%.

קחו למשל את המקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (פסק דין לילך אריאל): לילך, בת 18, רכשה (בסיועו הצמוד של אביה, עו"ד מתחום הנדל"ן) דירה בתל אביב, ומכרה אותה 4 חודשים בלבד לאחר מכן, ברווח גבוה מאד (רווח ששיקף תשואה של 50% ביחס למחיר הרכישה).

בית המשפט הסיק כי מדובר בעסקה בעלת אופי מסחרי, ולא בעסקה הונית.

העסקה הייתה, כלשונו, "עסקה הזדמנותית, על ידי אדם בקיא בשוק הנדל"ן, המודע למצבו המיוחד של הנכס הנדון". הטעמים להכרעה זו היו בעיקר: תקופת החזקה קצרה מאד ללא הסבר מניח את הדעת, בקיאותו של האב בתחום הנדל"ן, ואופן מימון רכישת הדירה (הדירה נרכשה ברובה מתוך כספי מכירתה, למרות שדבר זה לא תוכנן מראש).

זה אינו המקרה היחיד. ישנם מקרים נוספים שבהם רשויות המס עלולות לתקוף עסקאות נדל"ן ולהטיל מס הכנסה בגין עסקה מסחרית, במקום מס השבח ששיעורו מוגבל ל-25%. כך למשל, שרשרת עסקאות או רצף עסקאות שמעידות על פעילות מסחרית. במקרים כאלה, לא רק שהמס על ההכנסה או הרווח יחויב בשיעור מס שולי (עד 50%), אלא שגם קיימת חשיפה להטלת מע"מ על העסקה.