הטבת מס רכישה דירה ראשונה בעסקאות בתוך המשפחה

מס רכישה דירה ראשונה

כידוע רכישת דירת מגורים יחידה בישראל מזכה בהטבות משמעותיות במס רכישה. זאת, מתוך הרצון לעודד, או לא להכביד, על רכישת דירת המגורים של המשפחה, בהבדל מדירת השקעה.

המחוקק מעניק את הטבת מס רכישה דירה ראשונה גם למשפרי דיור, קרי משפחות המעוניינות להחליף את דירת מגוריהם באחרת. המנגנון שנקבע בחוק הוא כי מי שרוכש דירה וברשותו כבר דירה אחרת, יהיה זכאי להטבת מס רכישה דירה ראשונה כל עוד מכר את דירתו הראשונה בתוך שנה וחצי, ואם רכש מקבלן אז בתוך שנה.

תא משפחתי שברשותו כמה דירות, ומעוניין לרכוש דירה נוספת בהטבת מס רכישה דירה ראשונה, יכול לכאורה להעביר במתנה דירות לבני משפחה בגירים (ילדים מעל גיל 18, הורים וכו') כך שערב רכישת הדירה החדשה יהיה חף מבעלות בדירות אחרות. פסק הדין נוגה שומרת אותו נציג להלן, דן במקרה כזה, ובשאלה מתי עסקאות מתנה בתוך המשפחה ייתפשו כמלאכותיות באופן שתימנע ההטבה במס רכישה.

בפרשת שמרת (קישור לפסק הדין בלינק הזה) רכשו בני הזוג שמרת רכשו בית בישוב טבעון וביקשו לממן את רכישתו באמצעות מכירת ביתם בישוב כורזים.

הם ביקשו לנצל את הטבת מס רכישה דירה ראשונה שניתנת כידוע גם למשפרי דיור, כל עוד מכרו את דירתם הקודמת בתוך 18 חודשים (או 12 חודשים במקרה של רכישה מקבלן).

כשלא הצליחו למכור את הבית בכורזים החליטו, ביום האחרון של התקופה, להעביר את הבית במתנה לאמה של האשה.

באותו מועד חתמה האם על צוואה שלפיה הבית בכורזים יעבור בירושה לבניה"ז.

האם נפטרה כחודש לאחר מכן, ובמסגרת הצוואה קיבלו בניה"ז את הבית בכורזים בירושה בחזרה לידיהם.

בנסיבות אלה, מיסוי מקרקעין טבריה ראה במתנה עסקה מלאכותית, שכל מטרתה להתחמק ממס, ולכן חייבם במס רכישה מלא (ולא אישר מס רכישה דירה ראשונה) על רכישת הבית בטבעון וכן בקנס גרעון.

ועדת הערר אישרה את עמדת שלטונות המס ודחתה את הערר.

אמנם תכנון מס, כשלעצמו, אינו בלתי לגיטימי ומדובר בזכות העומדת לנישום. אולם לאחר בדיקה מדוקדקת של הנסיבות והראיות (לרבות העובדה שלאם לא נוצר כל רווח מהמתנה, וכי צוואתה נחתמה בד בבד עם עסקת המתנה כך שבניה"ז ירשו את הבית בחזרה) החליטה ועדת הערר שלא הוכח טעם מסחרי יסודי שעמד בבסיס עסקת המתנה לאם, מלבד הפחתה משמעותית במס הרכישה.

הנטל להוכיח טעם מסחרי יסודי לעסקה מוטל על הנישום, ונטל זה לא הורם. לכן נקבע כי העסקה מלאכותית.

בפרשה זו איתרע המזל והאם נפטרה בדיוק ביום שבו עסקת המתנה דווחה ובתוך חודש בלבד מיום ביצועה. זו כנראה הסיבה לכך שהמקרה נחשף והגיע לדיון משפטי.

הקו הנמתח בין עסקה לגיטימית לעסקה מלאכותית הוא דק, ויש לשוקלו בכובד ראש כשמתכננים עסקת נדל"ן. עסקה בוודאי יכולה להיות לגיטימית אפילו אם יש בה טעם מיסויי. אך זאת כל עוד שניתן להצביע גם על מטרה מסחרית יסודית בבסיס העסקה.

כפי שציין בפסה"ד חבר הועדה עו"ד ד"ר מולכו, בשל הקו הדק האמור לא ניתן להסיק ממקרה זה למקרים אחרים ויש לבחון כל מקרה לגופו. להערה זו הצטרף גם חבר הועדה השלישי, עו"ד הללי, שאף סבור היה שבנסיבות הפרשה יש להשית על העוררים הוצאות מופחתות.

העברת דירה במתנה לקרוב משפחה היא פרקטיקה לגיטימית, אך ככל שלא יימצא טעם מסחרי יסודי בעסקה, וכל שייוותר הוא הטעם המיסויי בשאיפה להפחית את המס, עלולה העסקה להיתפש כמלאכותית.

הורדת שיעור מס הרכישה על דירות השקעה מ-8% ל-5% הנו צעד נכון בהקטנת המוטיבציה לבצע העברות של דירות במתנה בין קרובי משפחה משיקולי מס בלבד.