פסק דין חדש מרחיב את האפשרות של עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים ליהנות מהקלות במס רכישה בעת רכישת דירתם בישראל
עולים חדשים רבים שמתכננים לרכוש דירה בישראל אינם מודעים לכך שלרשותם עומדות שתי מסגרות נפרדות לקבלת הטבות במס רכישה.
מאמר זה מציג את שתי האפשרויות החוקיות, מנתח את פסק הדין בעניין בוני אייזלער שניתן לאחרונה (27.5.2025), ומסביר כיצד ניתן להפיק ממנו תועלת ממשית.
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה זכאי להטבה במס רכישה. הוראה זו חלה גם על עולה חדש או תושב חוזר ותיק שהפך לתושב ישראל בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה.
פסק הדין בעניין אייזלער – הרחבת פרשנות לטובת העולים
בפסק הדין אייזלער (ו"ע 22899-10-22), ועדת הערר קבעה כי תקופת השנתיים תימנה ממועד סיום בניית הדירה, ולא ממועד החתימה על ההסכם לרכישתה "על הנייר". ההנמקה – פרשנות מרחיבה זהה ננקטה גם בסעיף 49ג לחוק, הנותן הקלות במס שבח במקרה של מכירת דירה שטרם נבנתה. בכך, ניתן מענה למקרים שבהם עיכובים בבנייה מונעים מימוש ההטבה במועדים שנקבעו.
תקנה 12 מאפשרת לעולה חדש לשלם מס רכישה מופחת:
תנאי הסף: רכישת הדירה בוצעה בשנה שלפני עלייתו לישראל או עד שבע שנים לאחר מכן. התקנות לא כוללות במניין התקופה את הזמן שבו הדירה טרם נבנתה.
אמנם פסק הדין עסק בעיקרו בזכאות לפי סעיף 9 לחוק, אך התייחס גם לתקנה 12. הוא קבע, כי יש לראות בעוררת כזכאית גם להקלה לפי תקנה זו, מכוח הוראות הביצוע של רשות המסים וההקלות שניתנו בתקופת הקורונה.
ביום 12.8.2024 נוסף לתקנה 12א תיקון הקובע מגבלה של שלוש שנים לתקופה שבין רכישת הדירה לבין הכניסה לישראל. בית המשפט הבהיר כי תיקון זה אינו חל רטרואקטיבית, ולכן לא ניתן לשלול מהעוררת את ההטבה במקרה שנדון.
פסק הדין מדגיש את סמכותו של המנהל לפי סעיף 107 לחוק להאריך מועדים בהתקיים "סיבה מספקת". כך, כאשר עולה חדש מכר את דירתו בחו"ל, רכש דירה בישראל, ועיכוב האכלוס לא היה בשליטתו – מתקיימת סיבה מוצדקת להארכה.
אם הנכם עולים חדשים או מתכננים לרכוש דירה בישראל – משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ובטיפול בזכויות של עולים. נשמח ללוות אתכם בתהליך ולוודא שתקבלו את ההקלות להן אתם זכאים.