פסק דין חדש מרחיב את האפשרות של עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים ליהנות מהקלות במס רכישה בעת רכישת דירתם בישראל
עולים חדשים רבים שמתכננים לרכוש דירה בישראל אינם מודעים לכך שלרשותם עומדות שתי מסגרות נפרדות לקבלת הטבות במס רכישה.
מאמר זה מציג את שתי האפשרויות החוקיות, מנתח את פסק הדין בעניין בוני אייזלער שניתן לאחרונה (27.5.2025), ומסביר כיצד ניתן להפיק ממנו תועלת ממשית.
אפשרות ראשונה: הקלה במס רכישה מכוח חוק מיסוי מקרקעין
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה זכאי להטבה במס רכישה. הוראה זו חלה גם על עולה חדש או תושב חוזר ותיק שהפך לתושב ישראל בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה.
פסק הדין בעניין אייזלער – הרחבת פרשנות לטובת העולים
בפסק הדין אייזלער (ו"ע 22899-10-22), ועדת הערר קבעה כי תקופת השנתיים תימנה ממועד סיום בניית הדירה, ולא ממועד החתימה על ההסכם לרכישתה "על הנייר". ההנמקה – פרשנות מרחיבה זהה ננקטה גם בסעיף 49ג לחוק, הנותן הקלות במס שבח במקרה של מכירת דירה שטרם נבנתה. בכך, ניתן מענה למקרים שבהם עיכובים בבנייה מונעים מימוש ההטבה במועדים שנקבעו.
אפשרות שנייה: הקלה לפי תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין
תקנה 12 מאפשרת לעולה חדש לשלם מס רכישה מופחת:
- 0.5% עד לסכום התקרה הראשונה,
- 5% על יתרת הסכום (במקום 6% או 8%).
תנאי הסף: רכישת הדירה בוצעה בשנה שלפני עלייתו לישראל או עד שבע שנים לאחר מכן. התקנות לא כוללות במניין התקופה את הזמן שבו הדירה טרם נבנתה.
פסק הדין אייזלער – גם כאן פרשנות מקלה
אמנם פסק הדין עסק בעיקרו בזכאות לפי סעיף 9 לחוק, אך התייחס גם לתקנה 12. הוא קבע, כי יש לראות בעוררת כזכאית גם להקלה לפי תקנה זו, מכוח הוראות הביצוע של רשות המסים וההקלות שניתנו בתקופת הקורונה.
תיקון התקנות מ־2024 – לא חל רטרואקטיבית
ביום 12.8.2024 נוסף לתקנה 12א תיקון הקובע מגבלה של שלוש שנים לתקופה שבין רכישת הדירה לבין הכניסה לישראל. בית המשפט הבהיר כי תיקון זה אינו חל רטרואקטיבית, ולכן לא ניתן לשלול מהעוררת את ההטבה במקרה שנדון.
הארכת מועדים – סמכות מנהל מיסוי מקרקעין
פסק הדין מדגיש את סמכותו של המנהל לפי סעיף 107 לחוק להאריך מועדים בהתקיים "סיבה מספקת". כך, כאשר עולה חדש מכר את דירתו בחו"ל, רכש דירה בישראל, ועיכוב האכלוס לא היה בשליטתו – מתקיימת סיבה מוצדקת להארכה.
מסקנות והמלצות לעולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים
- עולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים שטרם השתקעו בישראל אך רכשו דירה "על הנייר" – חשוב לבדוק האם ניתן למנות את התקופה לצורך ההטבה ממועד סיום הבנייה.
- גם אם חלפה תקופה ארוכה בין רכישת הדירה לעלייה – ייתכן שניתן לטעון לזכאות בהתאם לתקנה 12 או לבקש הארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק.
- כל מקרה נבחן לגופו, ופרשנות נכונה של החוק עשויה להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים במס רכישה.
אם הנכם עולים חדשים או מתכננים לרכוש דירה בישראל – משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ובטיפול בזכויות של עולים. נשמח ללוות אתכם בתהליך ולוודא שתקבלו את ההקלות להן אתם זכאים.