גם תושבי חוץ זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירתם היחידה בישראל. זאת, בתנאי שאין להם דירה אחרת במדינת מושבם. אם יש להם דירה אחרת במדינה שלישית ולא במדינת מושבם הפטור לא יישלל מהם
האם תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה בישראל?
זו שאלה שחוזרת שוב ושוב בקרב ישראלים המתגוררים בחו"ל, יורשים מחו"ל, או משקיעי נדל"ן זרים. התשובה עשויה להפתיע: כן, גם תושב חוץ יכול ליהנות מפטור ממס שבח, ובלבד שהוא עומד בתנאים שנקבעו בחוק.
במאמר זה נפרט מתי תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה בישראל, מהם התנאים לקבלת הפטור, ומהו הטעות הנפוצה שחשוב להכיר, וההזדמנות החבויה בה.
התנאי המרכזי: לתושב החוץ אין דירת מגורים במדינת מושבו
לפי חוק מיסוי מקרקעין, פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה ניתן רק כאשר למוכר אין דירה נוספת בבעלותו. במקרה של תושב חוץ, הדרישה היא שלא תהיה לו דירת מגורים במדינת מושבו. בלשון החוק: "תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב".
שימו לב: החוק לא דורש שהמוכר יהיה חסר דירה בכל העולם, אלא מתייחס רק למדינת המושב שלו בפועל.
מה ההיגיון העומד בבסיס הפטור לדירת מגורים יחידה?
המטרה של המחוקק בהעניקו פטור ממס למי שמוכר דירה יחידה, היא לאפשר לאנשים לשדרג את מגוריהם עם התפתחות המשפחה. אם היה מוטל מס רגיל על המכירה של הדירה הישנה, ייתכן שאנשים היו נמנעים מלעבור לדירה מתאימה יותר, רק בגלל מס השבח שצפוי להם.
המחוקק בחר אפוא לפטור אותם ממס. הוא מאפשר להם לגור בנוחות ולהחליף את דירתם הישנה בחדשה, ללא הטלת מס.
חזקת דירת מגורים יחידה
אלא שברוב המקרים, אנשים שמבקשים להשתדרג במגוריהם, קודם קונים דירה ורק לאחר מכן מוכרים את הישנה – אחרת איפה יגורו בתקופת הביניים?
המחוקק הבין את זה, וקבע את סעיף 49ג, שלפיו, במקרה כזה, הדירה החדשה, שנרכשה קודם למכירת הישנה, לא תמנע את הפטור.
האדם עדיין ייחשב כבעלים בדירה יחידה גם אם טכנית יש לו בו זמנית 2 דירות – ובלבד שיעמוד בזמנים שהחוק קצב – זמנים, שכל תכליתם להעיד על כך שהוא אכן משפר דיור ולא סתם קונה דירה להשקעה (מהלך שאינו מסוג המהלכים שהמחוקק ביקש לעודד כאן).
שימו לב שגם אם היחיד מחזיק ב-100 דירות בחו"ל (או כמה שרק ירצה), זה לא מפריע או מונע כלל את הפטור שדיברנו עליו כאן.
הפטור מתעניין רק בדירות שיש לו בישראל. למה? כי המחוקק עדיין רואה בו כמי שגר בדירות הללו בישראל (הוא הרי תושב ישראל ולכן גר בישראל), וההיגיון של החוק לעודד שדרוג דירות למגורים עם התפתחות המשפחה עדיין תקף (אם כי, בהחלט ניטל קצת העוקץ הואיל ומדובר באיש מאד עשיר שלא זקוק להנחות הללו).
המפתח: דירה במדינה אחרת – לא שוללת את הפטור
הנה הנקודה הקריטית שמרבית הציבור אינו מודע לה: אם לתושב החוץ יש דירה במדינה שאינה מדינת מושבו – הוא עדיין יכול לקבל את הפטור ממס שבח בישראל.
דוגמה:
אדם המתגורר בקביעות בקנדה, ומחזיק גם בדירה בצרפת – עדיין זכאי עקרונית לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בישראל, משום שהדירה הנוספת איננה ממוקמת במדינת מושבו. החוק, לפי לשונו הברורה, מתייחס אך ורק לדירה במדינת המגורים הקבועה, ולא לנכסים במדינות שלישיות.
למה זה הגיוני? פרשנות תכליתית של הפטור
מבחינה משפטית ותכליתית, הפטור נועד לאפשר שדרוג של דירת המגורים של האדם.
אם יש לתושב החוץ דירת מגורים במדינת מושבו, הרי יש לו פתרון דיור במדינה בה הוא מתגורר. הוא לא גר בישראל ולכן ההיגיון שנעוץ בפטור של דירת מגורים יחידה כבר לא מתקיים אצלו. מכירת דירת המגורים היחידה בישראל לא תסייע לו בשיפור מגוריו. הוא לא מחליף את דירתו בישראל בדירה אחרת למגורי משפחתו מתרחבת. הוא ממשיך לגור בחו"ל בדירה אחרת בכלל. לכן המחוקק שולל ממנו את ההטבה.
מנגד, אם תושב החוץ מחזיק דירה במדינה אחרת – שאינה מקום מגוריו – הוא אינו משתמש בה למגורים בפועל, ולכן אין לכאורה סיבה למנוע ממנו למכור את דירתו בישראל בפטור.
מטרת הפטור ממס שבח היא לעודד תחלופת דיור ולא להעניש משקיעים לגיטימיים.
ההיגיון שהצגתי לעיל אינו חלק לחלוטין ויש בו חורים לא מוסברים. עם זאת, אני סבור שזו התכלית שעמדה לנגד עיני המחוקק, והיא, כאמור, אכן באה לידי ביטוי במילים המפורשות שהוא בחר להשתמש בהן: הפטור יישלל מתושב החוץ רק אם יש לו דירה אחרת במדינת מושבו – דווקא בה, ולא במדינה שלישית.
תנאים לקבלת הפטור – תושב חוץ
כמובן, כדי שתושב חוץ ייהנה מפטור ממס שבח בעת מכירת דירה בישראל, עליו לעמוד ביתר תנאי הפטור, וביניהם כי מדובר בדירת מגורים מזכה.
ייעוץ משפטי ומיסוי מקצועי יכול לחסוך תשלומים מיותרים ולמנוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר – במיוחד כשמדובר בנדל"ן.