תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה אך לא בכל תנאי
הנה שתי שאלות שנשאלנו לאחרונה:
יששכר, תושב חוץ, בעל דירה במדינת מושבו. יישכר ירש דירה בישראל. האם כשימכור את דירת הירושה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת ירושה (לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין)?
שאלה נוספת:
אדם עשה רילוקיישן עם המשפחה למדינה אחרת. לפני העזיבה רכש דירה באותה מדינה, ולאחר שנה וחצי, כשהוא כבר תושב חוץ, מכר את דירת המשפחה בישראל. האם יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה במכירת הדירה בישראל (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין)?
פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, תוקן, סורס ועודכן כמה וכמה פעמים. זה מה שנשאר ממנו: 4 תנאי סף כלליים להיכנס בשערי הפרק, וכן שני פטורים עיקריים:
- פטור דירה יחידה (המכיל 4 תנאים)
- פטור דירת ירושה (המכיל 4 תנאים)
ארבעת התנאים לפטור דירת מגורים יחידה:
- "תנאי הדירה היחידה" – נדרש כי הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה בישראל.
- "תנאי הבעלות" – נדרש שהמוכר יהיה בעלים בדירה הנמכרת שנה וחצי לפחות מיום שהפכה לדירת מגוריםץ
- "תנאי תקופת הצינון" – נדרש שהמוכר לא מכר בשנה וחצי הקודמות למכירה הנוכחית, אף דירה בפטור ממס לפי פסקה זו (אך ניתן בפטור אחר, פטור דירת ירושה למשל)
- "תנאי אין בישול אחר בישול" – נדרש שלא יהיה מדובר במכירת חלק דירה (או דירה בשכירות מוגנת לפני ינואר 1997, פחות נפוץ אז לא נעסוק בזה) שבעטיו הוחלה בעבר חזקת דירה יחידה (כבר נציג חזקה זו).
חזקת דירה יחידה – שלושה מקרים:
מקרה ראשון: דירה תחליפית – אם יש למוכר דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה וחצי שקדמה למכירה, לא תבוא הדירה הנוספת במניין דירותיו של המוכר.
מקרה שני: חלק מדירה – אם למוכר חלק מדירה שאינו עולה על שליש (או מחצית בירושה), לא יבוא חלק הדירה במניין דירותיו של המוכר.
מקרה שלישי: דירת ירושה – אם למוכר יש דירת ירושה ממוריש שהיה "קרוב" שלו, והמוריש היה לפני פטירתו בעלים של דירה אחת, לא תבוא דירת הירושה במניין דירותיו של המוכר.
ארבעת התנאים לפטור דירת ירושה:
- "תנאי הירושה" – נדרש שהדירה התקבלה בירושה.
- "תנאי הקרבה" – נדרש כי המוכר הוא קרוב של המוריש (בן זוג, צאצא, בן זוג של צאצא).
- "דירה יחידה" – נדרש שלפני פטירתו, היה המוריש בעלים בדירה אחת בלבד.
- "תנאי הכניסה לנעליים" – נדרש כי אילו היה המוריש בחיים ומכר בעצמו את הדירה, היה זכאי לפטור ממס בשלה.
אך כאן יש לשים לב היטב: בכל מקרה, גם אם עונים עלארבעת תנאי הפטור – דירה יחידה או דירת ירושה – יש גם לעמוד בארבעת תנאי הסף לכניסה לשערי פרק חמישי1, ואלו הם:
- "תנאי התושבות" – נדרש שהמוכר יהיה תושב ישראל או תושב חוץ ללא דירה במדינת מושבו (ומה אם יש לו דירה במדינה אחרת, או בישראל?)
- "תנאי המכירה הכוללת" – נדרש כי יימכרו כל הזכויות בדירה.
- "תנאי דירת מגורים מזכה"
- "תנאי השווי" – שווי המכירה עד 4.5 מליון ₪. כל שווי מעבר לזה ימוסה.
נשוב לשאלות ששאלנו ביחס לתושבי החוץ בפתח הדברים:
תושב חוץ שיש לו דירה במדינת מושבו ומעוניין למכור דירת ירושה בישראל, אינו עומד מלכתחילה בתנאי הסף לפרק חמישי1, ולכן גם אם תנאי פטור דירת הירושה מתקיימים בו (הם כאמור אינם מתעניינים כלל במספר דירותיו של המוכר), הוא "נעצר" לכאורה על הסף.
התוצאה היא כי פטור דירת הירושה יימנע ממנו.
גם מצבו של תושב החוץ בשאלה השניה לא טוב יותר. אדם שעשה רילוקיישן למדינה אחרת, ורכש באותה מדינה דירה, ורק לאחר מכן (אפילו בטווח השנה וחצי) מכר את דירתו בישראל, לא יזכה לכאורה לפטור בגין דירה יחידה במכירת הדירה בישראל.
זאת מאחר שבעת מכירת הדירה בישראל, המוכר הוא תושב חוץ בעל דירה במדינת מושבו. הוא לא עובר את תנאי הסף של פרק חמישי1.
גם כאן התוצאה היא כי פטור דירה יחידה יימנע ממנו.
התוצאה הזו, בעינינו, אינה מושלמת, וספק אם לכך כיוון המחוקק. ייתכן, כי ביום מן הימים בתי המשפט ידונו במקרים כאלה ויעניקו פרשנות מתירנית יותר לתנאי הסף.
אך לכאורה זו התוצאה שעולה ממבנה החוק ומתנאי הסף לכל תושב חוץ המבקש לבוא בשעריו.
תושבי חוץ נדרשים אפוא לשימת לב מירבית, כשהם מבקשים לנצל פטורים שונים – גם פטור דירת ירושה – במכירת דירות בישראל.
תושבי חוץ – לשימת ליבכם!