תושב חוץ? כך תחסוך מס רכישה ברכישת דירת מגורים בישראל

מס רכישה לתושבי חוץ ותושב חוזר

כחלק ממאמצי הממשלה להוריד את מחירי הדיור בישראל, נקבעו שיעורי מס רכישה גבוהים למדי בגין רכישת דירת מגורים עד לתום 2020 (אם לא תוארך הוראת השעה, שיעורי מס הרכישה ירדו לאחר מכן).

מדובר בשיעור מס של 8% על חלק השווי שעד 4,967,445 ש"ח; ו-10% על כל השווי שמעבר לכך.

עם זאת, רכישת דירת מגורים יחידה זוכה להטבה בדמות מדרגות מס רכישה תושב חוץ נמוכים בהרבה: חלק השווי שעד 1,623,320 אינו חייב במס כלל, ולאחר מכן נקבעו מדרגות מס של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.

אלא שהטבה זו מוענקת לתושב ישראל בלבד. לכאורה, תושב חוץ הרוכש דירה בישראל והיא דירתו היחידה בישראל מחויב בשיעורי מס רכישה תושב חוץ גבוהים.

חלופה ראשונה: תושב חוץ כתושב ישראל לצורך רכישת דירה יחידה

אלא שכאן, יש לשים לב להגדרה "תושב ישראל" לצורך ענייננו זה. ההגדרה מרחיבה וכוללת גם "[…] מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק […]".

כלומר, אם יחליט תושב החוץ לעלות לישראל (או לשוב אליה לאחר עשר שנות גלות) בתקופה בת שנתיים לכל היותר מיום רכישת הדירה, כי אז ייחשב לצורך העניין "תושב ישראל", ויהיה זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה תושב חוזר המוטבים ברכישת דירה יחידה.

כאן יושם לב, כי ההגדרה "דירה יחידה" הנה "דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור [יהודה ושומרון] […]".

כלומר, אין להתחשב כלל בדירות מגורים שיש לתושב החוץ מחוץ לישראל. לכאורה, גם אם הוא עשיר בדירות מחוץ לישראל, והוא רוכש דירת מגורים בישראל, שהיא לו דירתו היחידה בישראל, הרי ככל שיעלה ארצה בתוך שנתיים מיום הרכישה, עדיין יהיה זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה לתושבי חוץ מוטבות.

חוזרים מרילוקיישן: היזהרו!

עוד נקודה שיש לשים אליה לב: הרחבת המונח "תושב ישראל" לצורך הזכאות להטבת מס רכישה בגין דירת מגורים מזכה (מס רכישה תושב חוץ), חלה לא רק על עולים חדשים (קרי, תושב חוץ מבטן ומלידה שהחליט לעלות לישראל בתוך תקופה בת שנתיים מיום רכישת הדירה) אלא גם על "תושב ישראל ותיק" כהגדרתו בפקודת מס הכנסה.

הכוונה הנה לאדם שהיה בעבר תושב ישראל, עזב את ישראל והפך תושב חוץ והיה תושב חוץ לפחות עשר שנים מיום עזיבתו את ישראל. לכשיחזור ארצה, ייחשב אדם זה "תושב חוזר ותיק".

גם אוכלוסייה זו עשויה ליהנות מהרחבת ההגדרה "תושב ישראל" לצורך מס רכישה תושב חוזר בדירה יחידה.

עם זאת, תושבי ישראל שעזבו את ישראל והפכו תושבי חוץ לתקופה קצרה מעשר שנים – לרבות תושבים חוזרים, אך לא וותיקים, קרי כאלה שהיו תושבי חוץ שש שנים לפחות אך לא מילאו עשור – אינם כלולים באוכלוסייה המוטבת.

אדם כזה שירכוש דירה יחידה בישראל, בעודו תושב חוץ, לא יזכה לשיעורי מס הרכישה המוטבים ברכישת דירה יחידה, גם אם יעלה בתוך שנתיים לישראל.

במקרים אלה, שנכונים ורלוונטיים לאוכלוסיות המבצעות רילוקיישן (relocation) עדיף לשקול רכישת דירת מגורים יחידה (בישראל) לאחר השיבה ארצה (אז ייחשבו תושבי ישראל בוודאי, ויזכו להטבה) ולא בעודם תושבי חוץ המתכננים לשוב ארצה.

חלופה שניה: תושב חוץ כעולה חדש – הטבות מס רכישה

ראינו לעיל, כי תושב חוץ זכאי ליהנות משיעורי מס מוטבים בגין רכישת דירתו היחידה בישראל (גם אם יש לו דירות בחו"ל) כל עוד עלה לישראל לראשונה (או שב אליה לאחר עשר שנות תושבות חוץ) בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה.

אולם אם תושב החוץ האמור (שמעולם לא היה תושב ישראל; נקודה זו אינה רלוונטית לתושבים חוזרים, אפילו תושבים חוזרים ותיקים) יעשה עליה בתוך שנה מיום רכישת הדירה (כאן כבר לא נסתפק בתקופה בת שנתיים אלא התקופה מתקצרת לשנה), והוא יהיה זכאי לאשרה או לתעודת עולה או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1, הוא זכאי ליהנות משיעור מס רכישה של 0.5% בלבד על חלק השווי שעד 1,759,310 ש"ח, ואילו על יתרת השווי – מס רכישה בשיעור 5%.

זאת, נוכח תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974.

במקרה כזה, ההטבה ניתנת לא רק לרכישת דירת מגורים יחידה.

היא ניתנת לרכישת דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ועסק כאחד, וכן לרכישת בית עסק או משק חקלאי שישמש את העולה או את קרובו לעסקם, או אף ברכישת קרקע פנויה (בתנאים המופיעים בתקנה) שתשמש להקמת דירה או עסק.

בתקנה 12 האמורה, נקבעו הקלות נוספות ומגבלות וכדאי להיות מודעים להם.