קורונה? דגשי המס לתושבי חוץ הרוכשים נדל"ן בישראל

נגיף הקורונה מעודד עליה לישראל או שיבה הביתה. כחלק מהעברת מרכז החיים לישראל, משפחות רבות מבקשות לרכוש בישראל דירת מגורים ראשונה.

ברכישת דירה בישראל על ידי תושבי חוץ, יש כמה היבטי מס שכדאי להיות מודעים להם.

תושבי חוץ שרוכשים דירה לאחר שעלו לישראל – כדאי להכיר את עמדתה של רשות המסים כי כבר מרגע הרישום במשרד הקליטה, מי ששב או עלה לישראל נחשב כתושב ישראל. מדובר בעמדה שנועדה להקל ולהקטין החיכוך בין העולה החדש או התושב החוזר הוותיק לבין רשות המיסים. במקרה כזה, קיימת זכאות להטבת מס רכישה ככל מי שרוכש בישראל דירת מגורים ראשונה (זאת בתנאי שזו אכן דירת המגורים היחידה בישראל), ובלי קשר לשאלה אם יש לרוכשים או אין להם דירות בחו"ל.

תושבי חוץ שרוכשים דירה בעודם תושבי חוץ – יש המבקשים לרכוש דירה בישראל תוך כדי תכנון העלייה או החזרה שלהם, אך בטרם עלו ארצה. גם תושבי חוץ אלה רשאים ליהנות ממדרגות מס הרכישה שמגיעות לתושבי ישראל ברכישת דירה יחידה, למרות שטרם עלו. זאת, במידה שיהיו תושבי ישראל בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה. זאת, כתוצאה מהרחבה שנוקטת ההגדרה "תושב ישראל" בסעיף העוסק ברכישת דירה יחידה בישראל בתוך חוק מיסוי מקרקעין. בפרקטיקה, ניתן לדווח על הרכישה כתושבי חוץ, תוך הצהרה כי יעלו לישראל בתוך שנתיים ולפיכך לבקש להקפיא את מס הרכישה, עד להשלמת המהלך.

יודגש, כי הטבה זו רלוונטית רק לתושבי חוץ שכשיגיעו לישראל ייחשבו עולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים (קרי, מי שהיו מעל עשר שנים תושבי חוץ). היא אינה פתוחה למשפחות שחוזרות מרילוקיישן לאחר ניתוק תושבות של פחות מעשר שנים. לאלה, כדאי לשקול לרכוש את דירתם היחידה בישראל רק לאחר ההגעה אליה.

עוד חשוב לציין, כי לעולים חדשים בלבד קיים מסלול מקביל, של תשלום 0.5% מס רכישה, מהשקל הראשון ועד לשווי של כ-1.8 מיליון ש"ח. מעבר לשווי זה שיעור המס הוא 5% ללא מדרגות נוספות. זה מסלול ייחודי לעולים חדשים, שניתן לניצול הן ברכישת נדל"ן לצורך מגורים והן ברכישת נדל"ן לעסק. הטבה זו מתקיימת במקביל להטבה הניתנת לגבי דירת מגורים יחידה. כך שלמעשה, עולה חדש יכול לרכוש דירת מגורים ראשונה בישראל בהטבת מס רכישה לדירת מגורים יחידה, ולאחר מכן לרכוש נדל"ן נוסף (למגוריו או לעסק) בהטבה הייחודית לעולים החדשים. עם זאת, אי אפשר לנצל הטבה זו ללא הגבלה, שכן המחוקק הגביל את השימוש בה כך שהעולה החדש יכול לממשה פעם אחת בלבד עבור דירה, ופעם אחת נוספת עבור בית עסק. ההטבה מתייחסת גם לעולה חדש שרכש נדל"ן בישראל אך לא הגיע לישראל עדיין. הוא יכול לנצלה בתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ארצה ומסתיימת 7 שנים לאחר שעלה. 

יצוין, כי הפסיקה פירשה את ההטבה הייחודית כדורשת שהעולה החדש, הוא ולא אחר, יגור בפועל בדירה מגורי קבע.

ההטבה ניתנת כאמור לא רק לדירות מגורים אלא גם לנדל"ן לעסק, ושמורה לעולה החדש במלואה גם אם רכש את הנדל"ן יחד עם בן זוג שאיננו עולה חדש.

כדאי להפעילה בחוכמה, בצירוף ההטבה ברכישת דירת מגורים יחידה, כדי למקסם את יתרונות המס. אם, למשל, תנוצל ההטבה הייחודית הזו לרכישת דירת מגורים ראשונה בישראל, לא יוכל עוד העולה החדש לנצל את ההטבה ברכישת דירת מגורים יחידה, שהרי כבר יש ברשותו דירה נוספת. כמו כן, ניצול ההטבה הייחודית הזו דורש שהעולה החדש יגור בפועל בדירה. יש גם לשים לב לשווי הנדל"ן הנרכש, שכן מדרגות המס שונות בין שתי ההטבות הללו. גם כאן, כמו בסוגיות רבות במיסים – סוף מעשה במחשבה תחילה.

לבסוף נציין, כי בכל מה שנוגע למס רכישה שחל על עולים חדשים, ההטבות ניתנות להם ללא רלבנטיות לשאלה אם יש להם דירות בחו"ל. לעומת זאת, בכל מה שקשור להטבות במס שבח, בעת מכירת דירה בישראל, הרי שכדי ליהנות מההטבות הקיימות, תושב חוץ לא יכול במקביל להיות בעלים של דירות בחו"ל.