הצעת חוק חדשה: ביטול הטבות המס לתושבי חוץ במכירה או בהשכרת דירות בישראל

הצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין מס' 100 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר פורסמה ביום 8.6.2022, מציעה לשלול מתושבי חוץ את הפטור המוענק להם כיום במכירת דירת מגורים יחידה בישראל או דירת ירושה בישראל. כמו כן, מוצע לשלול מתושבי חוץ את הטבת המיסוי הלינארי במכירת דירות מגורים מזכות בישראל.

במאמר מוסגר נציין, כי הצעה זו גם מציעה לקצר את תקופת שחלוף הדירות לשם קבלת פטור ממס שבח, מ-24 חודשים ל-12 חודשים בלבד. מכאן, שפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה יינתן למשחלף דירתו, כל עוד מכר את הדירה הראשונה בתוך שנה, במקום בתוך שנתיים, כפי שקובע החוק בנוסחו הנוכחי.

ובחזרה לתושבי החוץ: תושבי חוץ מחזיקים כמאה אלף דירות בישראל, כמחציתן בערים מרכזיות כתל אביב וירושלים.

על פי המצב החוקי כיום, תושב חוץ זכאי עקרונית, בדומה לתושב ישראל, למשטר הפטורים ממס שבח ולהטבות (חישוב ליניארי מוטב) במכירת דירות בישראל. כמו כן, זכאי תושב החוץ להטבות המס בהשכרת דירות בישראל.

המחוקק תופס החלת הטבות אלה על תושבי החוץ כבלתי מוצדקת, וכחריגה מעקרונות המיסוי הבינלאומי, בייחוד נוכח ההיצע המצומצם ורמות המחירים הגבוהות של דירות בישראל.

שלילת הטבת מס לינארי מוטב מתושבי חוץ

הצעת החוק מציעה לשלול מתושבי חוץ את הטבת החישוב הליניארי המוטב במכירת דירות בישראל.

מוצע אפוא לתקן את סעיף 48א(ב2)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (הוא הסעיף המעניק את הטבת המיסוי הליניארי המוטב) כך שיחול רק ביחס לדירה מזכה שנמכרה בידי יחיד תושב ישראל!

כך, כתושב החוץ ימכור דירת מגורים שרכש לפני שנת 2014, הוא יידרש לשלם מס על כלל השבח שנוצר במכירת הדירה מבלי שיוכל ליהנות מהחישוב הליניארי המוטב. מדובר, כמובן, בשינוי שיכביד את נטל מס השבח על תושבי חוץ באופן דרמתי, בייחוד ביחס לדירות ישנות.

ההצעה מבקשת לתקן גם את סעיף, 48א(ב3) לחוק מיסוי מקרקעין (העוסק במקרים שבהם התמורה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת), באופן דומה – גם כאן, הטבת המיסוי הליניארי תוחל רק על תושבי ישראל.

מוצע, כי תחולת התיקונים תהיה מינואר 2024 ואילך.

שלילת הפטורים ממס שבח מתושבי חוץ

כאמור, נכון להיום, משקיעים זרים הרוכשים דירות בישראל יכולים גם הם ליהנות ממשטר הפטורים ממס שבח, בהתקיים תנאים מסויימים, ובלבד שהם מצהירים כי אין בבעלותם דירת מגורים נוספת במדינת מושבם.

הצעת החוק שוללת מתושבי החוץ את שני הפטורים ממס שבח, במכירת דירת מגורים יחידה בישראל ובמכירת דירת ירושה בישראל.

על פיה, יתוקן סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין, שמעניק היום את הפטורים האמורים גם ל"תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב". המילים הללו תימחקנה.

מקביל, תתוסף הגדרה "תושב ישראל" לצורך הסעיף, שתכלול גם "מי שהיה תושב ישראל בעת רכישת דירת המגורים המזכה, ובלבד שמועד המכירה חל בתוך 5 שנים מהיום שחדל להיות תושב ישראל".

תוספת זו נועדה, לפי דברי ההסבר להצעת החוק, למנוע פגיעה בתושבי ישראל שנוסעים לתקופה קצרה למדינה זרה, ומפסיקים תושבותם לשנים מועטות. מי שרכש דירה בהיותו תושב ישראל ומכר אותה בתוך פחות מחמש שנים לאחר שהפך לתושב חוץ, יהיה זכאי לפטורים ממס שבח האמורים בחוק מיסוי מקרקעין, בדומה לתושבי ישראל.

כפי שננקט בדברי ההסבר להצעת החוק, "סעיף זה אף צפוי לעזור לתושב ישראל אשר נאלץ להפסיק את תושבותו באופן מהיר, ולאפשר לו למכור את דירת המגורים שלו לאחר שכבר הפסיק את תושבותו, בלי לאבד את הפטור ממס אשר היה זכאי לו".

לפיכך, לו תתקבל הצעת החוק, על משפחות המבצעות רילוקיישן, כשיש בבעלותם דירה בישראל, לשקול היטב מכירת הדירה בישראל בתוך חמש השנים הראשונות לעזיבתם את הארץ, על מנת שלא יישלל פטור ממס שבח במכירתה.

גם כאן מוצע, כי תחולת התיקונים תהיה מינואר 2024 ואילך.

שלילת הפטור ממס בהשכרת דירה בישראל ע"י תושב חוץ

מוצע, כי יישלל מתושבי חוץ הפטור ממס הכנסה על דמי שכירות של דירה בישראל המוענק בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990.

על פי החוק, יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים בישראל זכאי לקבל פטור מלא ממס הכנסה בגין שכר הדירה, כל עוד סך הכנסותיו החודשיות משכ"ד אינו עולה על תקרה (כיום, 5,070 ₪).

מוצע לתקן את סעיף 2 לחוק זה, באופן שיחול רק לגבי הכנסותיו של תושב ישראל. תושב חוץ המשכיר דירות בישראל יהיה חייב אפוא במס על הכנסותיו משכר הדירה.

יצוין, כי ההצעה בנוסחה הנוכחי, אינה שוללת מתושב החוץ את מסלול המיסוי האלטרנטיבי (10%) כקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה ["יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל […] יהא רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממנה במקום המס שהוא חייב עליה לפי סעיף 121 אם ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1)"].

מוצע גם ביחס לתיקון זה כי תחולתו תהיה מינואר 2024 ואילך.

מבלי להיכנס לעובי הקורה, ולנכונותם של שיקולי המדיניות העומדים בבסיס הצעה זו, יש לבחון את הוראותיה על רקע הוראות אמנות המס שישראל צד להן – הוראות הגוברות על האמור בחוק הפנימי. בהחלט תתכן טענה, כי התיקונים האמורים אינם הולמים את הוראות האמנות, בין היתר את הוראת איסור האפליה הקבועה באמנות.