אם חיפשתם פרטים על עורך דין למיסוי מקרקעין, אתם במקום הנכון. עסקאות בנדל"ן בישראל ממוסות בדרך כלל לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
חוק מיסוי מקרקעין מטיל את מס השבח (שהנו מקרה פרטי של מס רווחי הון). כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מטיל במסגרתו גם את מס הרכישה – מס עקיף החל על הרוכש מקרקעין.
מהו למעשה חוק מיסוי מקרקעין? ולמה צריך עו״ד למס מקרקעין?
לא הרבה יודעים, אבל על אף שמיסוי מקרקעין בישראל (מס שבח) הנו מקרה פרטי של מס רווחי הון, מיסוי מקרקעין הוטל בישראל כבר בשנת 1949, שעה שבאותה תקופה לא היה בישראל כלל מס על רווחי הון אחרים.
רק בשנת 1965, נוסף חלק ה לפקודת מס הכנסה, אשר מיסה את רווחי ההון בצד מיסוי מקרקעין.
מיסוי מקרקעין הוא תחום ענף, שבו רבה התסבוכת. הסוגיות הקשורות לתחום מיסוי מקרקעין הן מגוונות.
אחת הסוגיות המרתקות שעולות תדיר בתחום מיסוי מקרקעין – מכירת נכסי נדל"ן (וגם נכסים הוניים אחרים), היא סוגיית התמורה.
מושכל יסוד בתחום מיסוי מקרקעין או מס רווחי הון הוא, כי מס השבח (או מס רווחי הון) מוטל על תוספת לעושרו של האדם.
מרכיב "ההתעשרות" או "מיסוי התוספת לעושר", מוצא ביטויו בחישוב המס ובהגדרות הרלוונטיות לחישובו.
אכן, מס שבח מוטל על התוספת שהניבה מכירת הנכס לעושרו של המוכר ולעיתים נדרשת התייעצות עם עורך דין למיסוי מקרקעין.
התוספת לעושר נחשפת כאשר מחסירים מ"שווי המכירה" את "שווי הרכישה", תוך התרת הוצאות רלוונטיות בניכוי. זו משוואת היסוד של מיסוי מקרקעין.
תפקידן של ההגדרות הללו, שמוגדרות בחוק מיסוי מקרקעין, להבטיח כי המס יוטל על התוספת האמיתית שהניב מימוש הנכס לעושרו של האדם.
זו, איננה מובעת בהכרח בצורתה הפורמלית, המוצהרת, של העסקה. על ההגדרות הנ"ל להתחשב אפוא גם בתוספות נסתרות לעושר.
מאידך, עליהן לנטרל מרכיבי התעשרות תיאורטיים, שלא העשירו בפועל את האדם במקרה שכזה כדאי להעזר בשירותיו של עו"ד למס מקרקעין.
ההגדרה המרכזית בחישוב מס השבח היא ההגדרה "'שווי' של זכות פלונית" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (המשמשת בחישוב שבח מקרקעין).
סעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "שווי המכירה" לעסקה בסיסית הוא:
"שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום".
המונח "'שווי' של זכות פלונית" מוגדר בסעיף ההגדרות בחוק מיסוי מקרקעין באופן הבא:
"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות […] שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור […]".
יצויין, כי חוק מיסוי מקרקעין – בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות – עבר שינוי מהפכני במסגרת תיקון מס' 76 לחוק, החל מיום 1.1.2014.
תחום מיסוי מקרקעין מורכב וסבוך. הוא בנוי טלאים טלאים ולא מעט פעמים יש להיוועץ עם עו"ד למיסוי מקרקעין.
החוק עוסק במיסוי מקרקעין בישראל ובאזור באופן כללי, וקובע משטר מיוחד למיסוי דירת מגורים מזכה (פטור לדירת מגורים מזכה). החוק מטיל מס שבח ומס רכישה (בעבר גם מס מכירה ומס רכוש).
חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את מיסוי ירושת המקרקעין וחלוקת עזבון, חוק מיסוי מקרקעין יוצר את איגוד המקרקעין ומסדיר מיסויו, החוק קובע פטורים במקרים שונים ולמתנות בין קרובים בנסיבות מסוימות.
חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את המיסוי בפירוק איגוד מקרקעין, וכן קובע הוראות למיסוי אופציה במקרקעין, וחילוף זכויות במקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין מסדיר מיסויית גם נושא ההתחדשות העירונית; הוא קובע הוראות מיוחדות בתחום פינוי בינוי, תמ"א 38 (החוק מעניק הקלות בנושאים אלה).
כמובן, חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את כל נושא תשלום מיסי מקרקעין, גבייתם, השגות וערעורים והוראות שונות.
עו״ד למיסוי מקרקעין יתן את כל המענה הנדרש עבור כל אותם התהליכים הנ״ל, כדאי ורצוי להשתמש בשירותי עורך דין.
למשרדנו ניסיון רב בענף מיסוי מקרקעין, ליווי עסקאות מקרקעין, לרבות עסקאות תמ"א 38, עסקאות פינוי-בינוי, עסקאות קומבינציה, ועסקאות אופציה.
ניווט מהיר: