ישראל ממסה על בסיס תושבות. לכן, תושב ישראל ימוסה גם על הכנסות שהוא מפיק מחוץ לישראל.
אם לתושב ישראל יש נדל"ן בחו"ל אשר מניב לו הכנסות (דמי שכירות או רווחי הון) ישראל זכאית למסות הכנסות אלה כמדינת מושבו של מפיק ההכנסה, למרות שהופקו בחו"ל.
בהערת אגב נציין, כי בהצהרת הון של תושב ישראל, עליו לכלול את כלל נכסיו, לרבות נדל"ן בחו"ל.
במקביל למיסוי בישראל כמדינת המושב, גם המדינה שבה מצוי הנדל"ן זכאית למסות את ההכנסות הנובעות ממנו. מיסוי נדל"ן בחו"ל אם כן מערב פוטנציאלית שתי מדינות שונות – מדינת המושב שבה מצוי מפיק ההכנסה, ומדינת המקור שבה נמצא נכס המקרקעין.
על מנת למנוע מיסוי כפל, ישראל אמצה בדין הפנימי שלה (פקודת מס הכנסה) מנגנון של זיכוי ממס זר. ישראל רואה לעצמה אחריות למנוע את מיסוי הכפל הפוטנציאלי בכך שהיא תעניק למפיק ההכנסה, זיכוי מהמס הישראלי, בגובה המס הזר ששילם במדינה שבה נמצא המקרקעין (מדינת המקור).
זו גם חובתה של ישראל כמדינת המושב על פי האמנות למניעת כפל מס. בכל האמנות שישראל כרתה מצוי סעיף ספציפי שמחלק את עוגת המס בין מדינת המושב ובין מדינת המקור ביחס להכנסות ממקרקעין. הסעיף מעניק בד"כ זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור, וזכות מיסוי משנית למדינת המושב. המשמעות היא, כי מדינת המושב חייבת להתחשב במס ששולם במדינת המקור באופן שיימנע מיסוי כפול.
ביחס למיסוי נדל"ן בחו"ל יש לציין, כי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, חלות אך ורק ביחס לנדל"ן בישראל. הן אינן חלות ביחס לנדל"ן בחו"ל. לכן, למשל, אין חובת מס רכישה ברכישת נדל"ן מחוץ לישראל.
עולה חדש (תושב ישראל לראשונה) או תושב חוזר ותיק (יחיד שהיה תושב חוץ עשר שנים לפחות לפני שובו ארצה) זכאים למכלול הטבות גם ביחס למיסוי נדל"ן בחו"ל. הכנסות שהפיקו מנדל"ן בחו"ל (דמי שכירות או רווחי הון) פטורות ממס בישראל לתקופה בת עשר שנים מיום שהפכו תושבי ישראל. יתרה מכך, הם גם פטורים מדיווח על הכנסות אלה, ומדיווח על עצם החזקתם בנדל"ן בחו"ל.
נציין, כי ההטבות הללו חלות גם אם הנדל"ן בחו"ל נרכש לאחר שכבר הפכו לתושבי ישראל, ולא רק לגבי נדל"ן בחו"ל שנרכש בטרם עלו לישראל או שבו אליה.
משרדנו הנו בעל מומחיות רבה וייחודית בתחום המיסוי הבינלאומי.
עו"ד ורו"ח איתן אסנפי הנו מחבר (משותף) של הספר מיסוי בינלאומי – הדין בישראל – הטקסט בוק המקיף ביותר בישראל בתחום זה.