בלוג

מיסוי דירות מגורים כשהתמורה מושפעת מקיומן של זכויות נוספות [סעיף 48א(ב3)]

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), עבר רפורמה במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76"), בתחולה מיום 1.1.2014. זאת, בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות

נניח לצורך דיוננו, כי שוויה של דירה מגורים הנמכרת, מושפע גם משוויין של זכויות בניה נוספות, בלתי מנוצלות. שוויין גלום בשווי המכירה שנקבע לדירה. מכאן, ששוויה של כל דירת מגורים כולל לא רק את שווייה של הדירה גופה, אלא גם את שווי זכויות הבניה הצמודות לה.

המיסוי המוטב (לפיו, השבח הריאלי שצמח בגין הדירה עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס לחלוטין; ואילו השבח הריאלי מיום זה ואילך – יחויב ב-25%), אשר החיל תיקון מס' 76, אינו נועד אלא לדירות מגורים, ולכן המחוקק דורש לבודד את רכיב הזכויות הנוספות ולמסותו באופן רגיל, כאילו היה זכות אחרת הנפרדת מדירת המגורים.

המנגנון שעושה זאת לאחר תיקון מס' 76, ומתייחס ל"דירות מעבר" (דירות שנרכשו לפני 1.1.2014 ונמכרות לאחריו), קבוע בסעיף 48(ב3) לחוק מיסוי מקרקעין.

על פיו, אם שווי דירת המגורים עצמה (ללא קשר לשווי הזכויות הנוספות הצמודות לה) גבוה מ-2,064,600 ש"ח, יינתן פטור על שווי דירת המגורים כשלעצמה, אך לא יינתן פטור נוסף בגין שווי הזכויות הנוספות. יצוין, כי גם במקרה של דירה ששוויה ללא זכויות נוספות גבוה מאד, יינתן פטור על מלוא השווי, אך כאמור, ללא פטור נוסף בגין הזכויות הנוספות הצמודות לה.

אולם אם שווי דירת המגורים עצמה (ללא קשר לשווי הזכויות הנוספות הצמודות לה) נמוך מ-2,064,600 ש"ח, המוכר יהיה זכאי ל"פטור" (הכוונה למנגנון הפטור, קרי פטור מלא על שבח ריאלי עד 1.1.2014, ו-25% מס על יתרת השבח הריאלי) הן בגין שווי הדירה, והן בגין סכום נוסף שיחושב כנמוך מבין אלה:

• שווי הדירה;
• ההפרש בין 2,064,600 ש"ח לשווי הדירה.

מנגנון זה שאוב מהוראת סעיף 49ז לחוק העוסקת במצב שבו המחיר מושפע מזכויות בניה נוספות, ביחס לדירות שאינן "דירות מעבר", קרי, דירות שנרכשו לאחר 1.1.2014.

לדוגמא: אם שווי הדירה ללא זכויות בניה הוא 700,000 ש"ח, ושווי הזכויות הנוספות הוא 1,000,000 ש"ח, המוכר יזכה לפטור בסך של 1,400,000 ש"ח (כפל שווי הדירה); אם שווי הדירה הוא 1,200,000 ש"ח, ושווי הזכויות הנוספות 1,000,000 ש"ח, המוכר יהיה זכאי לפטור בגובה 2,064,600 ₪.

סכום שווי המכירה בגין כל דירה, העולה על סכום הפטור לאחר יישום המנגנון שבסעיף 48א(ב3), ייוחס לזכויות הבניה הנוספות. זכויות אלה ימוסו במס שבח בשיעור רגיל, ללא זכאות לפטור – בהתאם למנגנון הליניארי הקבוע בסעיף 48א(ב1).

משרד איתן אסנפי – עורך דין מסים, הנו בעל ידע מקיף וניסיון עשיר במיסוי נדל"ן (מיסוי מקרקעין) וכן במיסוי מכירת דירות מגורים.

המשרד משרת לקוחותיו בסוגיות מורכבות הן מול רשויות המס והן בבתי המשפט.

עו"ד ורו"ח איתן אסנפי חיבר לאורך השנים פרסומים מקצועיים רבים. ספרו (מחבר משותף) "מיסוי בינלאומי – הדין בישראל" הנו מהחשובים והמוכרים בתחום מיסוי בינלאומי.

לפרטים נוספים ולקביעת פגישה ניתן ליצור קשר בטל' 03-5356100 או בדוא"ל office@asnafy.co.il