מיסוי דירות מגורים – מה בין "בעלות במושע" (כשאין ייחוד דירות) מול הסכם לייחוד דירות? שאלה שמתעוררת לעיתים במכירת דירות מגורים (מכירת בניין ובו כמה דירות, למשל), נוגעת לזכאות לפטור בגין דירות המגורים כשהבעלות המשפטית בדירה או בדירות נתונה במשותף לכמה מוכרים (מה שמכונה בעלות במושע), ולא נעשה ייחוד דירות בין המוכרים לפני מכירת הבניין. נניח, למשל, ארבעה מוכרים שירשו בניין ובו 12 דירות מגורים. כעת, הם מעוניינים למכור את הבניין בשלמותו. ברמה המשפטית, כל אחד מהמוכרים מוכר 25% בכל אחת משנים-עשר הדירות. ברמה הכלכלית, בהנחה שמדובר בדירות ששוויין זהה, כל מוכר…

מיסוי דירות מגורים – ניכוי פחת, והשפעת מסלול המס שנבחר בהשכרת הדירה בטרם מכירתה פחת הינו הוצאה רעיונית, שמשמעותה הפיסקלית היא הכרה לשיעורין בעלותו של הנכס כהוצאה, על פני אורך חיי הנכס. זאת, תחת הכרה מיידית בעלותו. סעיף 21 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 קובע כי ניתן להתיר בניכוי פחת של בניין, מכונות, מוצבה, רהיטים או נכסים אחרים שבבעלותו של הנישום ומשמשים לצורכי ייצור הכנסתו. סעיף זה עוסק בהתרת הוצאות כנגד ההכנסה השוטפת מהנכס, הממוסה לפי פקודת מס הכנסה. הוא מאפשר, אפוא, לנישום ליהנות מהוצאה רעיונית בשל פחת בגין הנכס (הבניין במקרה דנן)…

האם מכירת דירות מגורים (או נדל"ן אחר) על ידי יחיד עלולה להתחייב במס ערך מוסף? לא הכל יודעים, אבל לעיתים קיימת חשיפה לחבות במס ערך מוסף בגין מכירת מקרקעין על ידי יחידים. בד"כ מדובר במכירה של כמה דירות, מגרשים, או מקרקעין אחרים, ולא במכירה בודדת. להלן נציג את המבחנים שהתגבשו בפסיקת בתי המשפט ביחס לסוגיית החבות במע"מ, בין היתר במכירת מקרקעין. על פי סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התש"ו-1975 ("חוק מע"מ"), מס ערך מוסף חל "על עסקה בישראל". "עסקה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מע"מ כאחת מאלה: מכירת נכס או מתן שירות…

מיסוי דירות מגורים כשהתמורה מושפעת מקיומן של זכויות נוספות [סעיף 48א(ב3)] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), עבר רפורמה במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76"), בתחולה מיום 1.1.2014. זאת, בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות נניח לצורך דיוננו, כי שוויה של דירה מגורים הנמכרת, מושפע גם משוויין של זכויות בניה נוספות, בלתי מנוצלות. שוויין גלום בשווי המכירה שנקבע לדירה. מכאן, ששוויה של כל דירת מגורים כולל לא רק את שווייה של הדירה גופה, אלא גם את שווי זכויות הבניה הצמודות לה. המיסוי המוטב (לפיו, השבח…

שליטה וניהול – תושבות תאגיד כידוע, חברה תיחשב "תושבת ישראל" לצורכי מס אם היא התאגדה בישראל או שהשליטה והניהול בה מופעלים מישראל. חברה תושבת ישראל מחמת שליטה וניהול מישראל חייבת כמובן במס בישראל ובדיווח בישראל, הגם שהכנסותיה מופקות מחוץ לישראל. על חברה כאמור, להגיש דין וחשבון שנתי על גבי טופס 1214. לדו"ח יצורף "נספח ד", אשר מתייחס להכנסות מחוץ לישראל ולמס הזר ששולם עליהן מחוץ לישראל. אולם אם השליטה והניהול בחברה מופעלים על ידי עולה חדש או תושב חוזר ותיק (או מי מטעמם), ורק בשל כך החברה עשויה להיחשב תושבת ישראל, הרי…

חזקות ימי שהייה; "המבחן הסובייקטיבי"; מועד ניתוק התושבות הישראלית שאלות הקשורות למעמדו הפיסקלי (מיסויי) של יחיד בישראל, דורשות ניתוח עובדתי קפדני, הנערך בד"כ במסגרת חוות דעת משפטית מקיפה, אשר מתבססת על התמונה בכללותה. עם זאת, ניתן להצביע על כמה נקודות מרכזיות וחשובות בכל ניתוח כאמור: לפי הדין הישראלי, יחיד ייחשב תושב ישראל אם מרכז חייו נמצא בישראל. "מבחן מרכז החיים" דורש ניתוח עובדתי בעיקר, אשר מביא בחשבון את מכלול נסיבות חייו של הנישום. בין אלה, מקום בית הקבע שלו, מקום מגורי משפחתו, מקום האינטרסים הכלכליים המהותיים שלו, מקום קשריו המקצועיים והחברתיים, ומבחנים…

תושב חוץ שמקבל פנסיה ממעסיק ישראלי נניח כי תושב קנדי לצורכי מס, מקבל תשלומי פנסיה ממעסיק בישראל. סעיף 18 לאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקנדה, עוסק בתשלומים מסוג זה. על פי הסעיף, "קצבאות [pensions] ואנונות שמקורן במדינה מתקשרת והמשתלמות לתושב המדינה המתקשרת האחרת, אפשר להטיל עליהן מס באותה מדינה אחרת". קנדה רשאית אפוא למסות את תשלומי הפנסיה המשולמים לתושב הקנדי ממקור ישראלי. אולם על פי האמנה גם ישראל רשאית למסות תשלומים אלה. הכל, במגבלות שמציב סעיף 18(2) לאמנה. זו לשונו: "קיצבאות ואנונות שמקורן במדינה מתקשרת והמשתלמות לתושב המדינה המתקשרת האחרת, אפשר…

מיסוי רווחי הון ממכירת מניות ע"י תושב חוץ אנחנו נשאלים פעמים רבות ביחס להתייחסות האמנות למניעת כפל מס, להטלת מס רווחי הון בגין מכירת מניות. ככלל, אמנות למניעת כפל מס תפקידן לחלק את עוגת המס בין מדינת מושבו שלמפיק ההכנסה, למדינת המקור – שם הופקה ההכנסה. לצורך דיוננו נניח כי יחיד, תושב בריטניה (עוד נניח כי היחיד הנו בעל מעמד resident and domiciled in UK) מכר מניות בחברה ישראלית שעיקר נכסיה אינו מקרקעין. בריטניה הנה אם כן מדינת מושבו של המוכר. בהיותה מדינה המאמצת את שיטת המיסוי הפרסונלית, נניח כי על פי…

כידוע, לאחר רפורמת 2003, קובעת פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 ("הפקודה"), כי תושב ישראל חייב במס בישראל בגין הכנסה שהפיק בכל מקום בעולם. נכה, שהוכר ככזה על ידי המוסד לביטוח לאומי עשוי להיות זכאי להטבות מס בגין נכותו. על פי סעיף 9(5) לפקודה, נכה שנקבעה לו דרגת נכות של 100% זכאי לפטור ממס בגין הכנסה מיגיעה אישית, וזאת עד לגובה התקרה הנקובה בסעיף, הנגזרת מתקופת הנכות שנקבעה, בזה האופן (הסכומים מתעדכנים, ואלה המוצגים נכונים לשנת המס 2013): * אם נקבעה הנכות לתקופה של 365 ימים או יותר יחול הפטור ביחס להכנסה…

סעיף 170 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א 1961 קובע כי תשלום הכנסה חייבת לתושב חוץ ,חייב בניכוי מס במקור (אצל המשלם או האחראי לתשלומה, לרבות בנק) בשיעור של 25%. לכן, העברת כספים באמצעות הבנק לתושב חוץ נתונה לניכוי במקור על ידי הבנק, אשר יבקש להגן על עצמו מהעבירה הפלילית הכרוכה בהיעדר ניכוי מס במקור במקרים המתחייבים. הניכוי במקור משמש כאן כלי גבייה, פרקטי ויעיל, לגביי מראש של חובות מס של נישומים שאינם קשורים לישראל, וקשה יהיה להגיע אליהם בדרך אחרת. ברור אפוא, כי לא כל העברת כספים לחו"ל מהווה "הכנסה", שלא…

מיסוי סטודנטים זרים שאלת התושבות לעניין מס הכנסה וביטוח לאומי הנה שאלה מורכבת שמענה לה דורש ניתוח מעמיק של נסיבות חייו של האדם. קיים דמיון רב בין מבחני התושבות לצורך מס הכנסה ובין המבחנים לצורך ביטוח לאומי אולם לא מדובר במבחנים זהים. ככלל, לצורך מס הכנסה, אדם ייחשב תושב ישראל אם מרכז חייו בישראל. ישנן גם חזקות המבוססות על משך השהייה אולם הן ניתנות לסתירה. מרכז החיים של היחיד ייחשף באמצעות השקפה על התמונה בכללותה. בין היתר ייבחנו זיקותיו המשפחתיות, הכלכליות והחברתיות של האדם. אין להסתפק בעובדה שהיחיד מתגורר מחוץ לישראל, עם…

 דין פנימי ואמנות למניעת כפל מס חברה תושבת ישראל קבלה הלוואה מתושבי חוץ, ומשלמת להם ריבית בגין הלוואה זו. תושבי החוץ מפיקים אפוא הכנסת ריבית, שמשולמת להם על ידי החברה הישראלית. שני מישורי דיון יש כאן: המישור המהותי (מישור החבות במס) והמישור הפרוצדורלי (מישור הניכוי במקור). נדון בשניהם. מישור החבות במס האם הכנסת הריבית שהפיקו תושבי החוץ חייבת במס בישראל, ואם כן – מהו שיעור המס שיחול? בכל ניתוח מיסויי של עסקאות חוצות גבולות (כאן, למשל, עסקת הלוואה בין תושבי חוץ לחברה ישראלית) יש לזהות את "מדינת המושב" (היא המדינה שבה יושב…

שכר דירה מחוץ לישראל החל משנת 2003, תושב ישראל חייב במס בישראל על כלל הכנסותיו – הכנסות ישראליות והכנסות זרות. לפיכך, למשל, שכר דירה שהפיק תושב ישראל מנכס נדל"ן בגרמניה חייב במס בישראל. עם זאת, בדוגמה שלעיל, הואיל ומקור ההכנסה הוא בגרמניה (הדירה ממוקמת בגרמניה) סביר כי ההכנסה תחויב במס גם בגרמניה, לפי דיניה הפנימיים, כ"מדינת המקור". בין ישראל לגרמניה קיימת אמנה למניעת כפל מס (בתוקף משנת 1966). תפקידה לקבוע כללי הקצאה לחלוקת עוגת המס בין מדינת המושב (ישראל במקרה דנן), ובין מדינת המקור שבה מצוי "מקור ההכנסה" (גרמניה בדוגמה שלנו). כמדינת…

תכנוני מס החייבים בדיווח; חנ"ז; חמי"ז; מחירי העברה; זיכוי ממס זר חברה תושבת ישראל מקימה חברה זרה במדינה שאיננה מדינה גומלת (קרי, אין לישראל אמנת מס עימה). שיעור ההחזקה של החברה הישראלית בחברה הזרה גבוה מ-25%. השליטה והניהול בחברה הזרה אינם מופעלים בישראל, ולכן החברה הזרה איננה תושבת ישראל לצורכי מס. תקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח), התשס"ז-2006 (להלן: "התקנות") תוקנו מכח סעיף 131(ז) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"). התקנות מונות רשימת תכנוני מס שחובה לדווח עליהם. על פי סעיף 131(ב1) לפקודה, הדוח השנתי שמגיש הנישום יפרט כל…

כיצד ממוסים ספורטאים מקצוענים? ספורטאי מקצוען, מטבעו, פועל ברחבי העולם. הוא אינו מוגבל כמובן למדינת מושבו. שחקנים בענפי הספורט הקבוצתיים (כדורגל וכדורסל, למשל), משתלבים תדיר בשורותיהם של קבוצות ומועדוני ספורט במדינות שאינן מדינת מושבם. ספורטאים אחרים, משתתפים בתחרויות בינלאומיות. הואיל וספורטאים מקצוענים מפיקים הכנסות בכל רחבי העולם ולא בהכרח במדינת מושבם, מתעוררת שאלת מיסויים. מחד, מדינת מושבו של הספורטאי (שפעמים רבות השקיעה משאבים בפיתוחו המקצועי) עשוייה לדרוש לעצמה זכות מיסוי ביחס להכנסות שיפיק בכל רחבי העולם. מנגד, מדינת המקור שבה הופקו בפועל הכנסותיו של הספורטאי, עשויה אף היא לדרוש זכות מיסוי ביחס…

בעקבות ע"א 10846/06 בזק נ' מנהל מס שבח רחובות ודחיית הבקשה לדיון נוסף מיסוי חכירה,
מיסוי אופציות,
ביטול עסקת מקרקעין,
עסקאות מלאכותיות,
העדפת מס אמת,
פרשנות מונחים בדין המס העסקה נפוצה ומוּכרת: א' חוכר מ-ב' מקרקעין (שטח, מבנה, משרדים, מחסן) בד"כ לשם ניהול עסקיו. בוריאציות שונות, ראינו כאלה לאלפים. חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כ-"זכות במקרקעין", לצד הבעלות. משכך, חוזה חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, מגבש בד"כ עסקת "מכירה", שבעטייה חייב המחכיר במס שבח (לעיתים במס הכנסה), ואילו החוכר – במס רכישה. ברבות…

בעקבות עמ"ה 1029/00 ניאגו נ' פ"ש כפר סבא תושבות, תאגיד לצורכי מס,
מבחן השליטה והניהול,
תכנוני מס,
עסקאות מלאכותיות
יש הטועים לחשוב, כי חברה שהתאגדה בחו"ל אשר כל הכנסותיה מופקות בחו"ל, "חסינה" ממיסוי ישראלי. האמת שונה. מאז אימצה ישראל את "השיטה הפרסונלית" בשנת 2003, חברה הנחשבת "תושבת" ישראל לצורכי מס, ממוסה בישראל גם בגין הכנסות המופקות מחוץ לישראל. אימתי תיחשב החברה תושבת ישראל? היא תיחשב ככזו, לא רק אם היא התאגדה בישראל, אלא אף אם התאגדה בחו"ל אולם השליטה והניהול על עסקיה מופעלים בישראל. לפיכך, לא די בכך…