מיסוי דירות מגורים - הפרמטרים הנדרשים לחישוב מס שבח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), עבר רפורמה במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76"), בתחולה מיום 1.1.2014. זאת, בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות. בתנאים מסוימים, נקבע מיסוי מוטב (לפיו, השבח הריאלי שצמח בגין הדירה עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס לחלוטין; ואילו השבח הריאלי מיום זה ואילך – יחויב ב-25%). אך לעיתים רבות ישנו גם חלק חייב – החלק שמעבר לחלק הפטור, או חלק שמיוחס לזכויות בניה בלתי מנוצלות. במקרים אלה, שומה עלינו לאתר את הפרמטרים…

מיסוי דירות מגורים – מה בין "בעלות במושע" (כשאין ייחוד דירות) מול הסכם לייחוד דירות? שאלה שמתעוררת לעיתים במכירת דירות מגורים (מכירת בניין ובו כמה דירות, למשל), נוגעת לזכאות לפטור בגין דירות המגורים כשהבעלות המשפטית בדירה או בדירות נתונה במשותף לכמה מוכרים (מה שמכונה בעלות במושע), ולא נעשה ייחוד דירות בין המוכרים לפני מכירת הבניין. נניח, למשל, ארבעה מוכרים שירשו בניין ובו 12 דירות מגורים. כעת, הם מעוניינים למכור את הבניין בשלמותו. ברמה המשפטית, כל אחד מהמוכרים מוכר 25% בכל אחת משנים-עשר הדירות. ברמה הכלכלית, בהנחה שמדובר בדירות ששוויין זהה, כל מוכר…

מיסוי דירות מגורים – ניכוי פחת, והשפעת מסלול המס שנבחר בהשכרת הדירה בטרם מכירתה פחת הינו הוצאה רעיונית, שמשמעותה הפיסקלית היא הכרה לשיעורין בעלותו של הנכס כהוצאה, על פני אורך חיי הנכס. זאת, תחת הכרה מיידית בעלותו. סעיף 21 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 קובע כי ניתן להתיר בניכוי פחת של בניין, מכונות, מוצבה, רהיטים או נכסים אחרים שבבעלותו של הנישום ומשמשים לצורכי ייצור הכנסתו. סעיף זה עוסק בהתרת הוצאות כנגד ההכנסה השוטפת מהנכס, הממוסה לפי פקודת מס הכנסה. הוא מאפשר, אפוא, לנישום ליהנות מהוצאה רעיונית בשל פחת בגין הנכס (הבניין במקרה דנן)…

האם מכירת דירות מגורים (או נדל"ן אחר) על ידי יחיד עלולה להתחייב במס ערך מוסף? לא הכל יודעים, אבל לעיתים קיימת חשיפה לחבות במס ערך מוסף בגין מכירת מקרקעין על ידי יחידים. בד"כ מדובר במכירה של כמה דירות, מגרשים, או מקרקעין אחרים, ולא במכירה בודדת. להלן נציג את המבחנים שהתגבשו בפסיקת בתי המשפט ביחס לסוגיית החבות במע"מ, בין היתר במכירת מקרקעין. על פי סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התש"ו-1975 ("חוק מע"מ"), מס ערך מוסף חל "על עסקה בישראל". "עסקה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מע"מ כאחת מאלה: מכירת נכס או מתן שירות…

מיסוי דירות מגורים כשהתמורה מושפעת מקיומן של זכויות נוספות [סעיף 48א(ב3)] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), עבר רפורמה במסגרת תיקון מס' 76 לחוק ("תיקון מס' 76"), בתחולה מיום 1.1.2014. זאת, בייחוד ביחס לנושא הפטור במכירת דירות מגורים מזכות נניח לצורך דיוננו, כי שוויה של דירה מגורים הנמכרת, מושפע גם משוויין של זכויות בניה נוספות, בלתי מנוצלות. שוויין גלום בשווי המכירה שנקבע לדירה. מכאן, ששוויה של כל דירת מגורים כולל לא רק את שווייה של הדירה גופה, אלא גם את שווי זכויות הבניה הצמודות לה. המיסוי המוטב (לפיו, השבח…

בעקבות ע"א 10846/06 בזק נ' מנהל מס שבח רחובות ודחיית הבקשה לדיון נוסף מיסוי חכירה,
מיסוי אופציות,
ביטול עסקת מקרקעין,
עסקאות מלאכותיות,
העדפת מס אמת,
פרשנות מונחים בדין המס העסקה נפוצה ומוּכרת: א' חוכר מ-ב' מקרקעין (שטח, מבנה, משרדים, מחסן) בד"כ לשם ניהול עסקיו. בוריאציות שונות, ראינו כאלה לאלפים. חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כ-"זכות במקרקעין", לצד הבעלות. משכך, חוזה חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, מגבש בד"כ עסקת "מכירה", שבעטייה חייב המחכיר במס שבח (לעיתים במס הכנסה), ואילו החוכר – במס רכישה. ברבות…